Os fundos de logística ganharam destaque com o crescimento do e-commerce na pandemia (Foto: Envato Elements)
Os preços dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) de logística ou de galpão, como também são conhecidos, estão descontados em virtude das incertezas do cenário macroeconômico. De acordo com um levantamento realizado a pedido do E-Investidor pela plataforma de investimentos Monett, essa categoria de FII está em negociação com descontos de 15,2%, em média, no mercado. No entanto, os dividendos pagos nos últimos 12 meses por esses fundos ficaram próximos ou superaram o patamar de dois dígitos.
A defasagem dessa categoria de fundos imobiliários foi calculada a partir da relação do preço das cotas negociadas no mercado com o valor patrimonial. Os resultados mostraram que, de todos os 17 FIIs de logística que compõem o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), listado na B3, apenas três estão sendo precificados acima do seu valor patrimonial. Isso quer dizer que o preço das suas cotas deve sofrer quedas após uma nova avaliação do mercado. Do outro lado, há ativos com uma defasagem que chega a 40% no atual momento, o que representa um bom potencial de valorização.
Confira os FIIs de logística que mais pagaram dividendos nos últimos 12 meses
Nome
Defasagem ou valorização do preço de cota*
YIELD – 6 meses**
YIELD – 12 meses **
Riza Arctium Real Estate (ARCT11)
-8%
9,4%
14,6%
BlueMacaw Logística (BLMG11)
21,2%
6,1%
13%
Guardian Logística (GALG11)
10,3%
5,3%
10,8%
Votorantim Logística (VTLT11)
15,6%
5,4%
10,5%
RBR Log (RBRL11)
24,9%
4,6%
9,8%
XP Industrial (XPIN11)
42,7%
4,8%
9,7%
Média dos FIIs de Logística
15,2%
4,9%
9,6%
Média do IFIX
13%
6%
11,3%
Fonte: Monett com base nos dados da plataforma de ClubeFII.
*O porcentual negativo representa o quanto o preço de cota precisa depreciar para alcançar o seu “valor” real, enquanto o porcentual negativo indica o quanto o preço de cota precisa valorizar para alcançar o seu valor real.
**Dados referentes ao pregão de 10/06/2022
De acordo com Felipe Paletta, sócio e analista da Monett, os preços descontados estão relacionados ao receio dos investidores sobre a continuidade de um cenário favorável para os FIIs de logística. Durante os primeiros meses da pandemia as restrições de convívio social alavancaram uma enorme demanda para o setor, impulsionada, principalmente, pelo crescimento do e-commerce.
O problema é que, com o avanço da vacinação e o retorno das atividades presenciais, a demanda desacelerou e levantou dúvidas se o segmento permanecerá em ritmo de crescimento nos próximos anos. “O fim do cenário favorável para os galpões logísticos que atraiu muito os investimentos da economia por causa do crescimento do e-commerce e do varejo impactou o setor. A gente vê notícias lá fora (no exterior), por exemplo, da Amazon devolvendo galpões logísticos”, explica Paletta.
Os dados servem como um importante termômetro para o investidor sobre como o mercado precifica, de um modo geral, os ativos em relação ao patrimônio. No entanto, Paletta destaca que os números nem sempre conseguem projetar a realidade no momento da avaliação do fundo. “O valor patrimonial sofre variação ao longo do tempo. Algumas gestoras fizeram essa avaliação no mês ado (maio), enquanto outras fizeram no ano ado. Em geral, as gestoras realizam essa avaliação a cada um ano”, afirma.
Segmento defensivo
As projeções são otimistas para os fundos de logísticas porque o segmento tem se mostrado resiliente entre as diversas classes de FIIs de tijolo. Segundo Gabrielly Sanchez, especialista de Fundos Imobiliários da Ágora Investimentos, a pandemia impulsionou o e-commerce no Brasil e fez surgir demanda por novos centros de distribuição de mercadorias em várias regiões do País. “O que a pandemia mostrou foi que o mercado digital veio para ficar”, destaca Sanchez.
No entanto, essa característica não é a única que sustenta a tese de que o FIIs de galpão são resilientes. A especialista da Ágora cita ainda que os contratos desse tipo de negócio possuem uma duração acima da média do mercado, o que traz previsibilidade de receita. Além disso, os ciclos de construção e manutenção desses imóveis são menores em relação às lajes corporativas e aos shoppings centers.
“A construção e a manutenção dos galpões são mais simples do que as de shoppings, lajes corporativas e faculdades, por exemplo, porque o galpão funciona apenas como um espaço de armazenamento de mercadoria. Então, esses ciclos costumam ser mais rápidos e mais baratos”, ressalta Sanchez.
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A celeridade na construção ajuda, inclusive, a manter o equilíbrio entre a oferta e demanda desses imóveis no mercado. “Os gestores conseguem controlar a oferta, o que mantém o ritmo de apreciação do valor do aluguel”, avalia Paletta.
Além disso, nos últimos 12 meses, os FIIs de galpão se mostraram firmes pagadores de dividendos. De acordo com o levantamento da Monett, a média de retorno ao investidor nesta classe de ativo está em 9,6% por ano. O porcentual, porém, é inferior à média dos dividendos pagos pelos fundos imobiliários em geral, que se encontra na faixa dos 11,26%.
Bruno Nardo, sócio e gestor de Multiestratégia/FOF da RBR Asset, explica que o porcentual de 9,6% ao ano pode ser considerado alto porque quase a metade do IFIX é composto por fundos de papel, o que puxa para cima a média porcentual dos dividendos. “Os fundos de tijolo estão com dividendos inferiores aos fundos de crédito porque esses fundos pagam dividendos baseados na inflação e na taxa de juros e estamos em um momento de alta de juros e de inflação”, explica.
Ao retirar os fundos de papel e analisar apenas a categoria de FIIs de tijolo, os fundos de logística se destacam em relação aos de shoppings e de lajes corporativas. “Quando a gente olha para os fundos do setor logístico, eles estão quase 100% ocupados e os dividendos, crescentes. Além disso, as revisões têm sido capazes de rear a inflação ou até acima da inflação”, diz Nardo.
Os cuidados na hora de investir
Embora o porcentual pago de dividendos seja um indicador atrativo, os analistas não recomendam aos investidores ter apenas essa informação como base para justificar uma decisão de investimento. O olhar deve ser mais crítico para os fundos imobiliários, independente do segmento de atuação.
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Por isso, João Toazza, sócio da Hedge Investments, responsável pela gestão dos ativos logísticos e industriais, sugere como primeiro o analisar as características dos ativos, como a localização, que compõem os fundos. “É importante analisar se aquele rendimento que está sendo distribuído vem de uma operação imobiliária que tenha resiliência ou boas perspectivas em prazos mais longos”, aconselha.
Além disso, os investidores precisam avaliar as condições contratuais utilizadas por esses fundos para identificar se haverá espaço de ree da inflação e atualização do valor de aluguel ao longo dos anos de contrato. Isso porque, segundo Toazza, há contratos com ausência de prazos para a revisão dos valores de aluguel em determinados períodos.
“Com o ar do tempo, os contratos vão ser corrigidos pela inflação e se deslocam do valor de mercado para aquele tipo de aluguel”, afirma o sócio da Hedge Investments.
A tecnologia e a infraestrutura utilizadas dentro dos galpões dos fundos também são itens importantes a serem observados. “Com a vinda de empresas internacionais que elevaram o padrão para esse tipo de empreendimento, a gente viu empresas migrando de sedes antigas para galpões e até condomínios (de galpão) com mais qualidade e mais eficiência logística”, destaca Toazza.
