O gerente de Marketing João Perocco, 41 anos, aluga o imóvel na capital paulista por temporada quando não está na cidade. (Foto: Acervo pessoal)
Tradicionalmente, a compra de um imóvel como investimento costuma ter como objetivo o aluguel convencional, que permite que o proprietário ree os custos com condomínio e IPTU, além de obter uma renda mensal. Com o surgimento de plataformas de aluguel por temporada como o Airbnb, porém, proprietários aram a contar com mais uma opção para rentabilizar seus espaços. A modalidade pode oferecer retornos até 100% mais altos que o aluguel comum, segundo empresas do setor, mas tem enfrentado a resistência dos condomínios, especialmente nas cidades grandes.
Com um portfólio de 50 imóveis localizados no Rio de Janeiro e em outras cidades do País, a empresa de gestão de imóveis por temporada Further estima que a rentabilidade dos espaços é de 20% a 50% acima do aluguel convencional. Esse lucro já considera o pagamento da taxa de 20% cobrada pela empresa, as taxas de plataformas como o Airbnb e o Booking, além das despesas mensais do imóvel.
“Em períodos específicos de alta estação, como o verão carioca, Ano Novo e Carnaval, o faturamento pode chegar a mais de 100% do aluguel convencional mensal. Porém, consideramos sempre a média anual, já que há o período de baixa estação”, explicam os sócios Newton Leitão e Yan Borges.
Um dos clientes da Further é o funcionário público Gabriel da Silva, de 33 anos, que comprou um imóvel em Ipanema, na Zona Sul do Rio, em 2020, com o objetivo de moradia. Alguns meses depois, ele foi morar com a namorada e ou a alugar o espaço por temporada. Com a retomada do turismo pós-pandemia, ele conta que consegue ter uma renda suficiente para cobrir todos os custos e ainda lucrar.
“Hoje eu consigo pagar as despesas do apartamento, o financiamento imobiliário, o empréstimo que fiz com os meus pais para dar de entrada no imóvel, parte do aluguel que divido com a minha namorada e ainda tenho lucro no fim do mês”, comemora.
Mas o Airbnb não é a única plataforma que tem oferecido essa possibilidade. Em São Paulo, já existem construtoras que vendem apartamentos e oferecem o serviço de gestão do imóvel no aluguel por temporada em suas próprias plataformas. O gerente de Marketing João Perocco, de 41 anos, comprou um studio através da empresa Housi pensando na oportunidade de fazer uma renda extra.
Perocco mora em Belo Horizonte, em Minas Gerais, mas trabalha em São Paulo em modelo híbrido, por isso precisa estar na capital paulista toda a semana. Em vez de alugar um apartamento que ficaria ocupado apenas durante alguns dias, ele preferiu investir o dinheiro do FGTS na compra do imóvel próprio, que é alugado nos dias em que ele não está.
“Eu pago de 15% a 20% de taxa para a plataforma, fora os custos do apartamento, mas o que eu recebo com as reservas compensa. Antes, eu tinha que ficar hospedado em hotel ou na casa de alguém, e agora tenho sempre o meu espaço e ainda consigo ganhar algum dinheiro”, afirma.
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Para Newton e Yan, da Further, a flexibilidade no uso do imóvel é uma das vantagens do aluguel por temporada. Eles citam ainda que o estado de conservação da casa ou apartamento costuma ser melhor nesse tipo de modalidade, em relação ao aluguel convencional, já que as estadias são mais curtas, a limpeza e manutenção do espaço são feitas regularmente. O Airbnb também oferece um seguro que cobre danos causados pelos hóspedes ao imóvel.
“Também não há inadimplência, pois o pagamento das reservas é garantido pelas plataformas. Além disso, mesmo sendo por temporada, a vacância pode ser menor que em relação ao aluguel convencional, em que pode haver meses entre um contrato e outro. Na temporada, basta definir bem uma estratégia de preços para manter o imóvel sempre atrativo e ocupado”, afirmam os sócios da Further.
O Airbnb informou que oferece aos anfitriões uma ferramenta de preço inteligente, que altera automaticamente os preços de diárias com base na demanda. Segundo a companhia, novos anfitriões obtiveram, coletivamente e a nível global, em 2022, mais de US$ 5,5 bilhões em renda ao anunciar seus espaços na plataforma. Além disso, 50% dos anúncios que foram ativados e reservados no terceiro trimestre de 2022 receberam sua primeira reserva dentro de três dias.
Briga na Justiça com os condomínios
O crescimento dos aluguéis por temporada tem gerado discussões em todo o mundo sobre a legalidade desse tipo de atividade e seu papel no aumento do custo de vida nas grandes cidades. Para evitar que a hospedagem por temporada tome o lugar dos aluguéis convencionais, algumas cidades têm começado a implementar regras.
Em setembro, começou a valer em Nova York, nos Estados Unidos, uma lei que proíbe o aluguel de apartamentos para estadias de menos de um mês. Essa lei também determina que o aluguel deve ser apenas de quartos em imóveis em que os anfitriões estejam morando. Em Paris, na França, os proprietários só podem colocar o imóvel para alugar por temporada por até 120 dias no ano.
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No Brasil, ainda não existem leis desse tipo, até porque a legislação brasileira permite o aluguel por temporada. No entanto, condomínios de apartamentos têm entrado na Justiça para tentar proibir esse tipo de atividade nos seus prédios.
No início deste mês, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a decisão que proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel por meio da plataforma Airbnb sem autorização expressa na convenção de condomínio. Segundo o acordão, os ministros entenderam que a locação por plataformas digitais e com estadias curtas não se enquadra nos contratos típicos de locação residencial ou por temporada.
Em nota, o Airbnb alega que as decisões do STJ acerca do assunto são pontuais e não determinam a proibição da locação via Airbnb em condomínios e que “o aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato”.
Para Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, o ideal é que os proprietários e os condomínios tentem chegar a um acordo sobre o aluguel por meio de plataformas digitais.
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“Existem hoje plataformas modernas de locação, por temporada ou não, que ajudam tanto o locador, quanto o locatário. A proibição é uma questão de cada condomínio, mas a nossa recomendação é que se busque ter uma convivência pacífica com essas plataformas, buscando uma solução que atenda a todos”, aponta.
Os sócios da Further, de gestão de imóveis por temporada, afirmam que antes de decidir comprar um imóvel para investimento com Airbnb ou plataformas similares, é importante que o proprietário conheça as regras do condomínio e entenda quais são as condições para que a operação funcione sem problemas.
“A partir daí, oferecemos soluções próprias para cada situação, especialmente para coibir festas, eventos ou qualquer coisa que perturbe a vizinhança ou e uma sensação de insegurança aos vizinhos”, afirmam Newton e Yan. Segundo eles, algumas soluções são a manutenção de um canal direto com o síndico para a resolução de eventuais problemas, exigência de documentos de identidade de hóspedes para identificação na portaria do condomínio, proibição de visitas não autorizadas previamente, assim como concordar em cumprir as regras do condomínio ao efetuar a reserva.
