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O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Mauá Capital Logística concluiu captação de R$ 1,2 bilhão para dar início à fase de compras de galpões no Rio de Janeiro e São Paulo. A maior parte das cotas foi adquirida por um fundo de investimento, com a Subclasse A sendo alocada para um único investidor e a Subclasse B distribuída entre 143 investidores, incluindo pessoas físicas, institucionais e outras entidades.
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A captação bilionária da JiveMauá ocorre em um momento desafiador para a indústria de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil. Apesar do crescimento de 32% na captação até outubro (R$ 39,9 bilhões), em relação a 2023, segundo os últimos dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), o setor enfrenta volatilidade devido ao ciclo de alta dos juros.
“Esta oferta foi realmente emblemática, marcamos a terceira maior emissão de 2024”, diz Brunno Bagnariolli, sócio e CIO da estratégia de Imobiliário da JiveMauá. “É uma captação expressiva, tanto em volume absoluto quanto em comparação com outros fundos logísticos, posicionando-nos entre os 10 maiores do setor logo de início.”
Bagnariolli argumenta que o sucesso da oferta da JiveMauá foi fruto de uma combinação de fatores que envolveram oportunidade de mercado com a estrutura diferenciada do fundo, que aproveitou uma inovação regulatória da Resolução CVM 175. A nova regra ou a permitir a criação de subclasses para separar risco e retorno, atendendo perfis variados de investidores.
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Primeiro, o fundo convenceu os investidores que as atuais condições de mercado possibilitam a aquisição de galpões logísticos de alta qualidade a preços oportunistas, com taxas de capitalização mais atrativas, o que poderia maximizar o potencial de retorno. Além disso, a oferta aproveitou o diferencial da nova regulação.
“A tranche sênior, oferecida ao público geral, garantiu previsibilidade com uma rentabilidade-alvo de IPCA + 9%, isenta de Imposto de Renda, o que atraiu investidores de varejo interessados em segurança e estabilidade”, argumenta o executivo. Já a tranche subordinada, voltada para investidores institucionais, oferece retorno alavancado, com potencial de 20% a 30% ao ano, mas assumindo maior risco e sem dividendos pré-definidos. “Essa segmentação entre risco e retorno atendeu às demandas específicas de cada público, tornando a oferta única e bem-sucedida, mesmo em um mercado desafiador”, completa.
A estratégia de investimento do fundo Mauá Capital Logística foca em galpões logísticos prontos próximos aos grandes centros urbanos do Rio de Janeiro e São Paulo, em um raio de até 45 km, áreas consideradas pelo executivo como o “filé mignon” da logística.
Esses locais oferecem vantagens devido à alta densidade populacional e à crescente demanda por operações logísticas eficientes, impulsionadas pelo e-commerce. Bagnariolli acredita que a tendência é de concentração de operações em regiões estratégicas para possibilitar entregas mais rápidas, no mesmo dia, prática regular do Mercado Livre em São Paulo, por exemplo.
O executivo da JiveMauá reconhece que há muita disputa por esse tipo de imóvel, mas ele acredita que é possível encontrar oportunidades pontuais de vendedores pressionados a monetizar ativos, garantindo aquisições a preços atrativos. “Além disso, o aumento nos custos de construção nos últimos anos reflete em aluguéis mais altos, especialmente em regiões próximas às metrópoles, gerando potencial de valorização”, diz.
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