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O IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários (FIIs) mais negociados da B3, recentemente dá algum alívio para o investidor na Bolsa de Valores. Em fevereiro, o índice fechou com alta de 3,34% após cinco meses consecutivos de perdas. Os ganhos prosseguem ao longo de março e já acumula uma valorização de 2,92% até o fechamento da sexta-feira (14), enquanto o mundo acompanha a escalada da tensão comercial causada pelas tarifas de importação do presidente americano, Donald Trump.
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Os sinais de recuperação, contudo, não representam uma mudança de cenário para a indústria de FIIs. Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela estratégia imobiliária na Valora Investimentos, gestora com R$ 18,5 bilhões em portfólio, classifica o fôlego como um “voo de galinha” dado a persistência do risco fiscal no ambiente doméstico. “Ainda é cedo para ser otimista. Eu continuo preocupado com a questão fiscal e a inflação mostra que não vai dar trégua”, diz Vedrossi.
A percepção do especialista se deve ao resultado do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) que subiu 1,31% em fevereiro, consolidando o maior avanço desde março de 2022, quando chegou a 1,62%. A alta reforça a pressão do mercado sobre os membros do Banco Central (BC) para a realização de novos ajustes na Selic. Até o momento, a taxa básica de juros permanece a 13,25% ao ano, mas as expectativas do mercado projetam um crescimento de 1,75 ponto porcentual até o fim de 2025, conforme as últimas edições do boletim Focus. Caso isso aconteça, a efetiva recuperação dos fundos imobiliários na Bolsa fica mais difícil.
Já para o investidor, o momento é de ir às compras e expandir a diversificação da carteira. Vedrossi afirma que há fundos imobiliários com portfólios de qualidade e com potencial de crescimento de receita, mas que estão sendo negociados abaixo do seu valor ideal. São os casos dos FIIs de escritório e de recebíveis atrelados à inflação.
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Apesar das oportunidades, ele faz um alerta: o investidor não terá uma vida fácil daqui para frente. “Ele precisa aguentar a volatilidade e ter visão de médio e longo prazo”, diz o sócio da Valora Investimentos.
E-Investidor – O IFIX encerrou fevereiro com uma alta de 3,34% após cinco meses de quedas consecutivas. Acredita que o mercado entrou em um ciclo de recuperação em meio ao caos global em torno das tarifas de Trump?
Alessandro Vedrossi – Ainda é cedo para ser otimista. Estamos vivendo em um cenário macroeconômico de incertezas. Eu continuo preocupado com a questão fiscal, a inflação mostra que não vai dar trégua e continuamos com juros em alta. Se olharmos para o curto prazo, o cenário está bem difícil. Enquanto os títulos IPCA+ estiverem pressionados, os fundos imobiliários devem continuar machucados na Bolsa. Vejo essa recuperação como um voo de galinha.
Isso não quer dizer que o investidor não possa ganhar dinheiro em meio a essa turbulência. Nós ganhamos dinheiro em nossas carteiras. Aumentamos em 10% a exposição do patrimônio líquido do Valora Hedge Fund (VGHF11) e do Valora (fundo fechado) em fundos imobiliários nos últimos seis meses porque há muita oportunidade e as cotas estão baratas. Se eu tivesse mais dinheiro, eu estaria comprando mais fundos imobiliários.
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Quais são os segmentos de FIIs que o investidor pode ganhar dinheiro nesse período de volatilidade?
Eu gosto do segmento de escritórios porque o investidor encontra um dividend yield (rendimento de dividendos) atrativo, possui um bom desconto e ainda tem potencial de crescimento de receitas. Eu gosto muito também dos fundos de Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados à inflação. Esses fundos estão sendo negociados com um desconto médio de 10% a 15% e possuem um espaço de valorização de 25% em dois a três anos. Gosto também dos hedge funds (fundos de proteção). Hoje, estão pagando um dividend yield na ordem de 16% ao ano e são negociados com um desconto médio entre 15% e 20%. Nunca estiveram nesse patamar.
Quando eu olho esse mix, vejo oportunidades de médio e longo prazo. Agora, o caminho até esse retorno não vai ser maravilhoso. O investidor precisa ter “estômago”. Não quer dizer que, se o investidor comprar agora, vai subir daqui para frente. Ele precisa aguentar a volatilidade e ter visão de médio e longo prazo.
O ambiente econômico também está viável para as gestoras lançarem novos fundos imobiliários?
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Seria ótimo lançar um novo fundo imobiliário de tijolo (aqueles que investem em imóveis físicos) porque os ativos estão baratos. O problema é captar dinheiro para esse segmento, o mercado está difícil para isso. O que temos visto é uma maior atratividade para fundos de CRI. Estamos estudando a possibilidade de lançar um fundo imobiliário de CRI, provavelmente em maio, com “começo, meio e fim” (com prazo determinado). Ao longo de dois anos, podemos fazer os reinvestimentos e, depois, entregamos o resultado para os cotistas. O nosso primeiro fundo imobiliário tinha essa característica. É o que hoje o mercado tem comprado e temos experiência em crédito imobiliário.
O último boletim Focus prevê uma Selic a 15% para o fim de 2025. Como as gestoras buscam minimizar o risco de inadimplência dessas operações à medida que o crédito fica mais caro no Brasil?
Os projetos imobiliários que emprestamos dinheiro cabem na conta. O empresário brasileiro é um herói e os negócios precisam ter margens suficientes para aguentar o nível do custo de dinheiro no Brasil. O que temos que fazer é dar dinheiro de forma inteligente. Então, conhecemos os detalhes do negócio e acompanhamos de perto o projeto para evitar que o devedor não pague mais juros do que deveria. Então, essa é a maneira que fazemos para cobrar uma taxa adequada.
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