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(Por Aléxis Cerqueira Góis, especial para o E-Investidor) – O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), que reflete o desempenho médio dos ativos, recuou 2,63% em agosto de 2021 e acumula uma queda de 4,19% no ano. O resultado reflete a desvalorização do real frente ao dólar, os efeitos do ciclo da alta de juros no mercado imobiliário e as tensões provocadas pela reforma tributária.
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Apesar do cenário geral, oito títulos apresentaram valorização de suas cotas ao longo de agosto, mostrando que ainda é possível encontrar bons investimentos no setor de fundo imobiliário (FII). O destaque do mês foi o Brazil Realty (BZLI11), fundo imobiliário híbrido que atua no segmento de tijolo e de papel, que subiu 18,18%.
A primeira semana de setembro parece ter mudado o humor do mercado. Cerca de 40 FIIs começaram o mês com um resultado positivo na valorização de suas cotas. Até o dia 6, o ranking era liderado pelo Mogno Fundo dos Fundos (MGFF11), com variação de 3,68%, seguido do RB Capital I Fundo de Fundos (RF0F11), com 2,43%, e Quasar Agro (QAGR11), com 1,77%.
O histórico de valorização da cota é um item importante, mas não é o principal fator na hora de avaliar o investimento em um fundo imobiliário. Primeiro porque a valorização no ado não é garantia de uma valorização futura, visto que o ativo possui uma renda variável e não é possível prever sua remuneração no momento da aplicação.
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Segundo porque o objetivo primário dos FIIs é pagar dividendos a seus investidores, por meio da renda de aluguéis de imóveis ou aplicação em papéis derivados do mercado imobiliário. Quem deseja investir em fundos imobiliários, deve analisar o fundo da mesma forma que consideraria a compra de um imóvel para aluguel, ou seja, tem de pensar nos rendimentos mensais.
O investidor deve procurar conhecer a composição da aplicação escolhida. Por exemplo, se o fundo imobiliário analisado investe em aplicações de renda fixa, como Letras de Crédito Imobiliários (LCIs) ou Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ou se é focado no aluguel de imóveis para um setor específico, como shoppings.
A partir daí, é possível se informar sobre o segmento que o fundo tem atuação, quais são os ativos, classificação e contratos. O investidor deve procurar conhecer quem são os es e gestores do FII. E, por fim, avaliar o preço da cota e seu valor patrimonial, para saber se o fundo imobiliário está subvalorizado ou sobrevalorizado.
Para simplificar o processo de escolha em um fundo imobiliário, as corretoras costumam elaborar uma carteira de recomendação em FIIs, da mesma forma que é feito com o mercado de ações.
Consultamos as principais corretoras que atuam no segmento para entender quais são os melhores fundos imobiliários para investir em setembro de acordo com os setores de maior oportunidade.
O ciclo de alta da taxa Selic deve beneficiar os fundos de papel, pois grande parte dos recursos aplicados por esse tipo de investimento estão em ativos atrelados à renda fixa.
No mês de setembro, o VBI CRI (CVBI11) tem merecido atenção dos analistas do mercado por ter uma exposição de 36% em Certificado de Depósito Interbancário (CDI).
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Além disso, o fundo encerrou em julho a oferta de sua 4ª emissão de cotas. Os recursos captados já foram alocados em CRIs atrelados ao CDI e ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), o que deve dar ótimos retornos em um cenário da volta da inflação. No entanto, 16% do dinheiro captado recentemente ainda está em caixa, abrindo a possibilidade para um novo posicionamento a curto prazo.
O fundo imobiliário mais recomendado pelas corretoras para investimento em setembro é do tipo tijolo: o Bresco Logística (BRCO11). O FII possui 11 galpões em seis Estados brasileiros que são utilizados como hubs de distribuição de grandes empresas como Natura, DHL, Whirlpool e BRF.
A recomendação de compra é justificada pela dinâmica favorável do setor logístico, beneficiado pela mudança de comportamento do consumidor durante a pandemia, a qualidade do portfólio de seus ativos e a capacidade da sua equipe de gestão. Além disso, o fundo imobiliário BRCO11 está com uma avaliação atrativa, com forte potencial de valorização.
Os shoppings centers estão ando por um momento difícil causado pela crise sanitária. No entanto, essa dificuldade é apenas de curto prazo, consideram os analistas de mercado. O setor é bem resiliente e a tendência é de um resultado positivo ao longo dos próximos anos. Entretanto, nem todos os fundos têm gestão alinhada aos interesses dos cotistas e excelente liquidez.
Uma exceção que merece destaque é o Vinci Shopping Centers (VISC11). O fundo imobiliário possui grande diversificação geográfica de seus ativos, com 158 mil m2 de imóveis distribuídos nas regiões Sudeste, Sul, Nordeste e Norte, e locatários tradicionais como Shopping Iguatemi em Fortaleza, Minas Shopping em Belo Horizonte e Center Shopping Rio.
O TRX Real Estate (TRXF11) é um fundo focado em grandes redes de supermercados, como Assaí, Pão de Açúcar, BIG e Extra, que ocupam 85% de seus 409 mil m2 de área bruta locável. Apesar disso, o fundo imobiliário também possui dois galpões logísticos, alugados para a Camil, no Rio de Janeiro, e outro para o Pão de Açúcar, no Ceará.
Desde o início do ano, o FII é recomendado reiteradamente por diversas corretoras. Um dos principais motivos para a recomendação do ativo é o fim de seus contratos, que têm prazo de vencimento a partir de 2035.
O RBR Properties (RBRP11) tem exposição aos setores logístico e de lajes corporativas, com menores ativos em outros segmentos. O fundo tem um portfólio com 17 ativos imóveis, a maioria localizada em São Paulo.
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A gestão do fundo imobiliário vem atuando para consolidar a participação nos ativos que já possui posição, no desinvestimento de projetos maturados e no investimento em desenvolvimento em regiões prime de São Paulo. Em agosto, o RBRP11 anunciou a participação de 60% em um edifício de escritórios na Vila Olímpia, com estimativa de pagamento de dividendos após a maturação do projeto de aproximadamente 11% ao ano.
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