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Receber ou pagar aluguel não é só uma questão de contrato — é também um compromisso com o Fisco. E todo ano, ao preencher a declaração do Imposto de Renda 2025, muita gente se atrapalha com a forma correta de declarar esses valores. Afinal, o aluguel é uma das fontes mais fiscalizadas pela Receita Federal. A boa notícia é que, com um pouco de atenção e organização, dá para declarar tudo corretamente, sem dor de cabeça.
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Se você é proprietário de um imóvel e recebeu aluguel em 2024, esses valores são considerados rendimentos tributáveis e precisam ser informados à Receita Federal.
Caso seu inquilino (locatário) seja uma pessoa física, tais rendimentos sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório – o denominado Carnê-Leão. Ou seja, você deverá pagar o imposto sobre esses rendimentos até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
O sistema Carnê-Leão está disponível no site da Receita e exige que você lance mês a mês os valores recebidos, abatendo despesas dedutíveis, como taxa de istração da imobiliária e IPTU pago pelo locador, quando previsto em contrato.
Agora, se o inquilino for uma pessoa jurídica, a responsabilidade pelo recolhimento do imposto muda: é a empresa quem deve reter o IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte) no momento do pagamento e rear ao Fisco, ainda que o pagamento se efetive por intermédio de empresa a de imóveis (imobiliária).
Em ambos os casos, os valores recebidos devem ser informados na sua declaração de Imposto de Renda, na ficha de ‘Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior’ (no caso de locatários pessoas físicas) ou ‘Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica’ (no caso de empresas). Não esqueça de também declarar o imóvel na ficha de ‘Bens e Direitos’, com o valor de aquisição, sem atualização monetária.
Desde que o ônus tenha sido do locador, poderão ser excluídos da base de cálculo do imposto – tanto para os casos de locatários pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas – o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento, o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado, as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento e as despesas de condomínio.
Por outro lado, deverão ser incluídos à base de cálculo do imposto, os juros de mora, atualização monetária, eventuais luvas pagas ao locador, multas por rescisão contratual, indenização por rescisão antecipada, e quaisquer outros acréscimos em virtude de atraso no pagamento do aluguel, bem como as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário e não reembolsadas pelo locador, compensadas em determinado mês com o valor total ou parcial do aluguel do imóvel.
Caso o locador seja não residente fiscal no Brasil, sobre os rendimentos de aluguéis recebidos deverá ser retido o imposto, pelo procurador, à alíquota fixa de 15% (caso, contudo, haja acordo, tratado ou convenção para evitar a dupla tributação entre o Brasil e o país de residência do locador, então o tratamento fiscal será aquele neles previsto); o DARF, nesse caso, deverá ser recolhido no F do procurador, sob o código 9478.
Já os rendimentos oriundos de contrato de arrendamento de imóvel rural, em que o cedente recebe valor fixo, sem partilhar os riscos do negócio, são tributáveis como rendimentos equiparados a aluguéis.
Caso, ainda, o imóvel pertença a mais de uma pessoa física, em condomínio, o contrato de locação deverá discriminar o percentual de cada condômino e tributado por cada um proporcionalmente. Em se tratando de bens comuns, em decorrência do regime de casamento, os rendimentos serão tributados na proporção de 50% em nome de cada cônjuge ou, opcionalmente, pelo total em nome de um dos cônjuges; ressalte-se que essa opção, porém, valerá para todos os bens comuns do casal.
E quem é inquilino? Pode abater o valor do aluguel pago na declaração? Em regra, não. O aluguel residencial pago não é dedutível do IRPF, mesmo que represente um gasto elevado no orçamento mensal.
Mas há uma exceção: empresários e profissionais autônomos que utilizam parte do imóvel alugado como sede da empresa ou local de atividade profissional podem, em certos casos, considerar parte do aluguel como despesa da empresa — desde que isso esteja devidamente documentado e justificado.
Ainda assim, é importante declarar o pagamento de aluguéis na ficha de “Pagamentos Efetuados”, com o código 70 (“Aluguéis”) e os dados do beneficiário (nome, F ou CNPJ). Isso não traz dedução, mas demonstra à Receita que há uma relação contratual formalizada — e contribui para a coerência entre as declarações do locador e do locatário, evitando inconsistências que podem levar à malha fina.
A atuação das imobiliárias na locação de imóveis gera confusão. Elas apenas intermediam os contratos e ream os valores ao locador, descontando suas comissões. Essas comissões são despesas dedutíveis para o dono do imóvel, que deve declarar apenas o valor líquido recebido.
Já os locatários devem declarar o valor integral pago, mesmo que uma parte vá para a imobiliária. Importante ressaltar que o fato gerador para pagamento do imposto ocorre no mês em que o locatário efetuar o pagamento à imobiliária, independentemente de quando esse valor tenha sido reado ao locador.
Para aqueles que já implementaram o seu planejamento sucessório, é comum que seja doada a nua-propriedade dos imóveis, mantendo-se os direitos de usufruto ao proprietário original. Nesses casos, caso o usufruto esteja averbado no registro de imóveis, os rendimentos de aluguel serão tributáveis em nome do usufrutuário; porém, se os direitos de usufruto não estiverem averbados, tais rendimentos serão tributados em nome do proprietário, que deverá, então, declarar que doou tais rendimentos ao usufrutuário, caso esse tenha recebido efetivamente os recursos.
A cessão de imóvel a terceiros é tributada anualmente na Declaração de Ajuste Anual, na ficha ‘Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica’, sendo a base de cálculo equivalente a 10% do valor venal do imóvel constante da guia do IPTU do respectivo ano-calendário. Caso, porém, o imóvel seja cedido gratuitamente para uso do cônjuge/companheiro(a) ou para pais e/ou filhos, não haverá essa tributação.
Não obstante essa exigência da Receita, há bons e robustos argumentos para contestar tal obrigatoriedade, desde que não haja efetivo acréscimo patrimonial ao proprietário.
A Receita Federal cruza informações de F e CNPJ com bancos, cartórios, as e até empresas de energia e água. Aluguéis informados por um contribuinte e omitidos por outro, na maioria dos casos, são detectados rapidamente. Além disso, as imobiliárias fornecem anualmente ao Fisco os informes de aluguéis reados aos proprietários, e empresas locatárias também declaram os valores pagos na sua escrituração contábil. Ou seja: se há um contrato e houve pagamento, o Fisco provavelmente será informado.
Se você recebeu aluguel, recolha corretamente o Carnê-Leão ou observe se houve retenção. Se pagou aluguel, informe na ficha de pagamentos efetuados. Em tempos de cruzamento automático de dados, o melhor caminho é a transparência.
E se cair com a declaração do aluguel no Imposto de Renda 2025 na malha fina, não se desespere: com os comprovantes em mãos, é possível explicar e corrigir eventuais falhas. O importante é manter tudo organizado, com recibos, contratos e extratos à mão.
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