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Em agosto de 2019, a Caixa Econômica lançou uma linha de financiamento imobiliário com juros mais baixos, entre 2,95% e 4,95% ao ano. Só havia um detalhe: a correção desses contratos seria feita pela inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), em vez da habitual “Taxa Referencial” (TR) que seguia zerada há pelo menos 2 anos. A adoção era facultativa e o consumidor também não poderia alterar o índice de correção, de IPCA para TR, após o fechamento do contrato.
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Quando se fala em correção de um índice em um financiamento, significa que, além dos juros aplicados na dívida, a parcela e o saldo devedor serão atualizados por um indicador. No caso da linha com correção pelo IPCA, mensalmente os valores seriam atualizados conforme a variação da inflação. Em 2019, o índice inflacionário variou apenas 4,31% no acumulado ano, ou seja, menos de 0,36% ao mês. Por isso, na época, essa categoria de contrato chamou a atenção dos consumidores.
Contudo, após a pandemia da covid-19 a inflação disparou – em 2021, a alta foi de 10,06%, o que levou as parcelas desses financiamentos para o pico e ampliou o saldo devedor dos contratos. Ainda hoje há proprietários tentando se livrar dessa dívida. Nos sites de avaliação de consumidores, como o Reclame Aqui, não são raros os relatos de proprietários que não sabem como quitar o débito, sendo que mesmo pagando as prestações em dia, o valor total devido continua aumentando junto com o IPCA.
Procurada, a Caixa Econômica afirma que prioriza a liberdade de escolha dos seus clientes e, desde março de 2021, oferece quatro opções de linhas de financiamento imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para aquisição de imóvel novo ou usado, construção e reforma: TR, IPCA, Poupança CAIXA e Taxa Fixa. “O cliente, no ato da contratação, declara ciência de que o IPCA é um indexador que mede a variação dos preços no comércio, podendo, no caso de inflação reduzida, ser favorável ao tomador do crédito e, em caso de inflação elevada, aumentar o valor dos encargos mensais”, diz o banco, em nota.
Os relatos sobre a escalada das parcelas do contrato de financiamento imobiliário ilustram alguns riscos dessa modalidade. Apesar de contarem com juros mais baixos do que as demais linhas, o consumidor fica exposto a possíveis eventos que provoquem choques inflacionários. Especialmente em países como o Brasil, em que a inflação é tradicionalmente mais alta. Desde o lançamento da modalidade de financiamento com correção pela inflação pela Caixa, até junho deste ano, o IPCA acumulou uma alta de 32,87%. Já a TR variou 3,87%.
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“A inflação oscila muito mais do que a TR, portanto, a taxa de juros de um financiamento que tem como indexador o IPCA é, em média, mais baixa do que a de um financiamento que tem como indexador a TR.”, diz Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos de construção do FGV IBRE. “
No final, o consumidor deve escolher entre juros menores, com maior risco de ter de arcar com uma correção substancial do contrato (pelo IPCA), ou juros maiores, com uma correção historicamente baixa (TR) e maior previsibilidade das parcelas.
Glaciano projetou quanto um investidor desembolsaria, em 25 anos, em um financiamento de um imóvel de R$ 500 mil corrigido pelo IPCA versus pela TR, considerando que a inflação continue se comportando como nos últimos cinco anos. A taxa de juros na modalidade corrigida pelo IPCA foi nula, enquanto pela TR foi de 9%.
Mesmo assim, o resultado foi que, no final do período, quem optou pela correção pela inflação teria desembolsado R$ 1,4 milhão em parcelas e ainda teria um saldo devedor de R$ 494,6 mil. Isto é, a dívida estaria quase “intacta”. Já pela TR mais juro fixo de 9%, o total pago em parcelas seria de R$ 1,1 milhão e o saldo devedor restante seria de R$ 33,4 mil.
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“A análise demonstra que, nos últimos 25 anos, o financiamento imobiliário corrigido pelo IPCA resultou em custos totais muito mais elevados em comparação ao financiamento corrigido pela TR. Isso deve ser cuidadosamente considerado por quem está planejando financiar um imóvel, especialmente em cenários de inflação variável”, diz Glaciano.
De acordo com Glaciano, planejador financeiro e especialista em finanças, se você se arrependeu de um financiamento com correção pelo IPCA, o primeiro o é tentar renegociar com o banco. Entretanto, não há garantias de sucesso, principalmente quando estabelecido em contrato que alterações de índice de correção são vedadas.
“É importante verificar as cláusulas do contrato e discutir as opções disponíveis com o banco para avaliar a viabilidade e os custos dessa mudança”, diz Marlon Glaciano, planejador financeiro e especialista em finanças. “Essa troca requer a renegociação do contrato com a instituição financeira e pode envolver custos adicionais, como taxas de renegociação ou a necessidade de uma nova análise de crédito.”
A Caixa, por exemplo, sinaliza não se opor atualmente a uma renegociação de condições, ainda que no lançamento da modalidade a mudança tenha sido restringida. “A Caixa possui alternativas negociais para modificação do sistema de indexação de contratos habitacionais. O cliente, nesse caso, deve comparecer a uma unidade de atendimento e verificar se cumpre os requisitos vigentes no momento da solicitação”, diz a instituição.
Já a segunda opção é tentar uma espécie de portabilidade de financiamento. Isto é, tentar migrar esse contrato para outra instituição financeira, com renegociação de todas as condições, inclusive o índice de correção. Todavia, o consumidor também arcará com tarifas nesse processo. Por exemplo, há custos de reavaliação do imóvel, que podem variar entre R$ 400 e R$ 1,5 mil, e taxas de registros no cartório, como pagamento de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e demais despesas.
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Segundo Gabriel Lago, planejador financeiro e sócio-fundador da The Hill Capital, a viabilidade e as condições dessa troca dependerão das políticas do banco e do perfil de crédito do proprietário no momento da renegociação, tendo em vista os demais custos da portabilidade. “É necessário analisar se a mudança será vantajosa, considerando eventuais custos adicionais, como taxas de transferência e possíveis diferenças nas taxas de juros”, afirma.
A última opção para esses consumidores é a via judicial, cujas chances de sucesso são consideradas baixas. Rodrigo Iaquinta, especialista em direito imobiliário e sócio do Silveira Advogados, afirma que o entendimento na justiça é de que os contratos de financiamento imobiliário devem ser respeitados para que não se crie uma insegurança jurídica em torno dos financiamentos imobiliários.
“O entendimento é de que se o Judiciário puder ficar alterando o índice e intervindo diretamente em um contrato regular entre as partes, isso levará a uma insegurança jurídica gigantesca. Toda a cadeia de previsibilidade será rompida”, afirma Iaquinta. Para o jurista, a melhor opção é sempre tentar a renegociação para não ficar em situação de inadimplência, que poderá levar o imóvel a um leilão extrajudicial – quando o banco “toma” o bem que não está sendo pago e então vende em um leilão para reaver o valor da dívida. Em outras palavras, o morador perde a propriedade.
Andressa Dulor, advogada do Silva Lopes Advogados, também aponta que, via de regra, o Judiciário vai em direção à “intervenção mínima” em contratos particulares. Só acontecem revisões quando há um fator externo imprevisível, que torne as prestações excessivamente pesadas para o pagador – mas isso é analisado caso a caso e não há certeza de sucesso.
“Tudo vai depender do entendimento do juízo”, diz a especialista, que não vê nenhuma irregularidade na correção de parcelas e saldo devedor pela inflação. “Os valores das parcelas são corrigidos mensalmente de acordo com o índice que você escolheu para o seu contrato de financiamento. Então, à medida que essas parcelas vão sendo corrigidas, o saldo devedor vai aumentando mesmo que você pague as prestações vencidas.”
Os especialistas consultados pelo E-Investidor elencaram algumas dicas para o consumidor não se enrolar na hora da contratação de um financiamento imobiliário. A primeira delas é, justamente, ficar atento ao índice de correção – se for o IPCA, isto significa que há um risco maior de as parcelas subirem no futuro, caso a inflação aumente em um período de crise econômica, por exemplo. A correção pela TR é mais indicada, principalmente em financiamentos mais longos.
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Também é preciso ter atenção com a modalidade de amortização. O comprador terá que escolher entre a tabela “Sistema de Amortização Constante” (SAC) e a “PRICE”. Na primeira, as parcelas iniciais são mais altas e, conforme os meses vão ando, o valor vai diminuindo. Já na segunda, as primeiras parcelas são menores e vão aumentando ao longo do tempo.
Castelo, da FGV, diz que pela tabela SAC há uma amortização maior da dívida, que leva a uma economia “significativa” no final do prazo de financiamento. “Mas claro que os compradores precisam verificar a situação financeira atual deles e as perspectivas para o futuro antes de escolher”, afirma.
A última dica para optar pela correção de um financiamento imobiliário é sempre verificar se o “Custo Efetivo Total” (CET) da operação, que reúne todas as despesas e taxas presentes, irá comprometer significativamente a renda. “Vamos pensar no limite máximo de 30% de comprometimento da renda com aquela prestação”, diz Castelo.
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