Reforma tributária: Imposto sobre compra e venda de imóveis pode chegar a 25%; entenda

A proposta da reforma tributária ganhou uma nova configuração nos últimos dias. A Câmara dos Deputados aprovou o primeiro texto-base da regulamentação na noite de quarta-feira (10) com uma trava para a alíquota do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que não deverá ultraar 26,5%, e ampliando a cesta básica com imposto zero – deixando as carnes de fora da lista de produtos isentos.

Já na semana ada, o governo divulgou uma minuta que altera a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) do momento da atualização da matrícula para a escritura do contrato de compra e venda do imóvel.

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Além disso, o texto ajusta a alíquota do imposto sobre transações. Atualmente, há o pagamento do PIS/COFINS, resultando em uma alíquota média de 8%, além do ITBI. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, a alíquota do ITBI é de 3%. Portanto, a compra de uma casa gera uma alíquota média de imposto de 11% sobre o valor do imóvel para o comprador. Com a reforma, esse cenário tende a mudar.

Os imóveis também serão incluídos na alíquota do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), estimada em 26,5%. Ainda assim, o setor imobiliário terá uma redução de 20% da alíquota, podendo ficar entre 21% e 22%. Segundo Paulo Vaz, Sócio de Tributário do VBSO Advogados, ambas as medidas são prejudiciais para o mercado imobiliário. Segundo ele, a alíquota final de imposto na compra de um imóvel pode chegar a 25%, somando os 22% do IVA com os 3% do ITBI. “Isso tende a desaquecer todo o mercado, pois um quarto do valor do imóvel será destinado ao pagamento de impostos. A medida é prejudicial e pode dificultar a aquisição da casa própria por muitas pessoas”, afirma.

Ele reconhece, no entanto, que o governo propôs um escalonamento de preços e nem todos pagarão uma alíquota mais alta. Segundo informações do Broadcast, a alíquota ainda será progressiva conforme o valor de cada imóvel. Ainda assim, o imposto tende a aumentar, conforme estimativas de entidades do setor.

Com a nova proposta, a alíquota para imóveis até R$ 200 mil sobe de 6,41% para 7,9%. Para imóveis entre R$ 200 mil e R$ 500 mil, o valor pode ar de 8% para 14%. Para imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, a alíquota pode subir de 8% para 15,8%; e para imóveis de R$ 1 milhão a R$ 2 milhões, pode ir de 8% para 16,3%. Para imóveis acima de R$ 2 milhões, o ajuste pode chegar a 22%. Vale lembrar que todas essas alíquotas ainda teriam a incidência de mais 3% do ITBI.

“Na compra de um imóvel de R$ 4 milhões em São Paulo, o comprador teria que pagar R$ 1 milhão em impostos, considerando uma alíquota de 22% do IVA, mais uma alíquota de 3% do ITBI, totalizando 25% do valor do imóvel. Isso pode enfraquecer o mercado imobiliário, sendo um grande gerador de empregos e renda no Brasil”, diz Vaz.

Mudança na cobrança do ITBI é controversa

Além das alíquotas, o governo também propõe mudar o momento da cobrança do ITBI, atendendo a solicitações de prefeitos. Atualmente, o ITBI é cobrado apenas quando o comprador atualiza a matrícula do imóvel para transferir a propriedade para o seu nome no registro público. Caso o comprador apenas faça a escritura em um tabelionato, o bem ainda não é transferido para seu nome e por isso o ITBI não é devido. Com a nova medida, o ITBI será devido no momento da escritura do imóvel, e não na atualização da matrícula.

Para Júlia Vituli, advogada do Candido Martins Advogados, essa mudança pode gerar judicialização no futuro, pois o momento do fato gerador do ITBI sempre foi motivo de dúvidas entre municípios e contribuintes. No entanto, Vituli comenta que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o ITBI ocorre apenas com o registro na matrícula. “A alteração proposta não é clara sobre o momento do fato gerador, podendo ser na celebração do ato ou título translativo oneroso do bem. Isso cria subjetividade, podendo gerar litígios e contestações judiciais”, afirma.

Para Vaz, do VBSO Advogados, essa medida pode complicar o cenário de compra e venda de imóveis. Na visão dele, muitas pessoas optam por realizar a transferência do imóvel posteriormente por questões financeiras, assinando apenas a escritura de compra e venda. Isso ocorre frequentemente devido à falta de recursos. Posteriormente, a pessoa vai ao cartório com a escritura para efetivar a transferência na matrícula. Com a nova medida, os brasileiros podem desistir da compra do imóvel por terem que pagar o imposto já na escritura. “A medida tem um caráter educativo, mas também punitivo no bolso do comprador. Muitas pessoas fazem apenas a escritura e demoram anos para atualizar a matrícula, e quando tentam fazê-lo, pode ser tarde demais, podendo perder o imóvel”, diz Vaz.

Um exemplo prático: “A” vende um imóvel para “B” e eles fazem apenas a escritura, sem atualizar a matrícula para transferir o registro de “A” para “B”. Se “A” falecer, o imóvel a para os herdeiros de “A”, já que a transferência final não foi realizada. Isso significa que a escritura não confere a propriedade final do imóvel, sendo apenas um documento intermediário. Ainda assim,”B” pode judicializar a situação para manter o imóvel. Dependendo das decisões judiciais, ele fica com a casa, pois a escritura cede a posse do imóvel. No entanto, para evitar problemas, é melhor atualizar a matrícula do imóvel assim que a compra for concluída.

Apesar do caráter educativo para incentivar a população a regularizar a matrícula do imóvel após a compra, os advogados entendem que a medida da reforma tributária pode complicar a distinção entre matrícula do imóvel e escritura de compra e venda. “Atualmente, o Código Civil determina que o imóvel pertence à pessoa somente após a transferência na matrícula, portanto, a lei pode criar lacunas e distorções com a cobrança do imposto na escritura, o que é prejudicial para a segurança jurídica do país”, diz Vituli.