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O principal indicador da Bolsa de Valores brasileira, o Ibovespa, teve um bom desempenho no segundo semestre de 2021. Com o crescimento do PIB parcial do trimestre anterior, ele saiu dos 110 mil pontos, no início de março, para mais de 126 mil pontos no último fechamento da B3 em junho.
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Mas se a bolsa como um todo aponta para uma recuperação, os fundos de investimento imobiliário contrariam a tendência. O IFIX, principal índice de acompanhamento desse tipo de ativo, ficou negativo ao longo do 1º semestre de 2021. No fim de junho, acumulava queda de 3% em relação à abertura da bolsa, em janeiro.
Quer entender mais sobre o assunto? Então confira como o IFIX é composto e por que ele tropeçou no primeiro semestre.
Assim como o Ibovespa, o principal índice de ações do mercado nacional, o IFIX simula uma carteira de investimentos. Mas nesse caso o recorte é feito de forma setorial: entram apenas os principais ativos do mercado de fundos de investimento imobiliário (FII).
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Além disso, a B3 monta uma carteira hipotética, seguindo alguns critérios que tornam a participação de cada fundo distintas umas da outra. O KNIP11, por exemplo, da Kinea Investimentos, abocanha 6,47% de todo o IFIX, ao o que o PLCR11, da Plural, pesa apenas 0,19%.
Para constar no IFIX e ter sua participação mensurada no cálculo total, a B3 analisa diversos fatores. Os principais são os seguintes:
Assim, monta-se uma carteira de investimentos teórica com base na dinâmica do mercado. Mas nada impede que você adquira um conjunto de ativos na proporção do indicador. Isso é comum no caso do Ibovespa, por exemplo, que é, ao mesmo tempo, um termômetro e um ativo negociado na Bolsa.
Um índice reflete um comportamento de determinado conjunto de ativos. Alguns podem ter desempenhos melhores do que outros. Duas empresas com volume de negociação semelhante podem ter uma performance muito diferente (uma sobe 10%, outra cai 10%, por exemplo), mas o gráfico ficará estável.
No caso do IFIX neste primeiro semestre, a queda se refere a um comportamento homogêneo. Afinal, o que explica esse sobressalto?
Dinâmica da construção civil
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Com a covid-19, muita gente ou a trabalhar em casa. Assim, a demanda aumentou e a venda de imóveis cresceu 10%. O ano de 2021 poderia ser ainda mais animador, com a vacinação acelerando a retomada econômica e também o poder de compra dos brasileiros.
Porém, no meio do caminho, havia uma moeda. O real continua muito desvalorizado diante do dólar, o que aponta para problemas da economia doméstica e cria empecilhos práticos para as obras, cujos insumos se supervalorizam.
Como então as vendas de 2020 se mantiveram em níveis elevados? Para Raquel Rolnik, urbanista e professora da Universidade de São Paulo, o público que comprou imóveis no período foi aquele com maior poder aquisitivo. E isso gera dúvida quanto a dois pontos: o fôlego da demanda da classe A e B; e a permanência do déficit habitacional brasileiro.
No dia 25 de junho deste ano, foi enviada uma proposta de reforma tributária para o Congresso Nacional. Entre as medidas previstas pelo ministro da Economia, Paulo Guedes, estava a taxação dos rendimentos dos FII, hoje isentos do Imposto de Renda, em 15%. A proposta também prevê uma redução sobre o ganho de capital na venda de imóveis, para 5%.
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A resposta foi imediata. Às 15h do mesmo dia, o mercado já havia derrubado o IFIX em 3% e todos os fundos imobiliários ficaram no vermelho. Na segunda-feira (28) a queda se acentuou.
A redução na alíquota sobre a venda de imóveis não se compara à tributação de rendimentos. Alguns especialistas apontam que a razão pela qual o mercado não caiu além dos 3% é o ceticismo de que a medida seja aprovada pelo Congresso, pois teria um efeito sobre o setor imobiliário, que já atravessa uma fase difícil.
Movimentos setoriais dos FII
Deve-se colocar na balança também que os fundos imobiliários têm uma dinâmica particular: há quedas estruturais, logo após a abertura de novos lotes com mais cotas.
Isso ocorre porque, após os acionistas atuais manifestarem interesse em garantir alguns lotes, o novo espaço de investimento fica disponível para novos investidores. Assim, com uma oferta maior, o preço cai por um momento.
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O título IRDM11 é um exemplo. Com a abertura de 5 milhões de novas cotas, em um movimento que pretende captar mais de R$ 500 milhões, os preços caíram de R$ 127 para R$ 117 em cerca de cinco dias. Fenômenos como esse também podem impactar o IFIX, que caiu 0,1% no período.
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