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Segundo um levantamento feito pela plataforma TC/Economatica, de todos os FIIs disponíveis na B3, 24 possuem aportes mínimos abaixo de R$ 11. Desse total, nove apresentaram retornos positivos no acumulado deste ano.
Os fundos considerados de papel representam a maioria dos ativos com as melhores performances de 1 de janeiro de 2022 até esta segunda-feira (11). Como esses fundos investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o movimento de alta de juros e aumento da inflação beneficiam a rentabilidade desses produtos porque o ree desses reajustes acontece de forma mais rápida.
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“Dá para realizar a atualização monetária mensalmente. A minha inflação do mês ado foi de 1,62%. Neste mês, dá para corrigir e no mês seguinte reo para os investidores”, explica Isabela Suleiman, analista de Fundos de Investimentos Imobiliários da Genial, sobre a dinâmica do ree da inflação nos FIIs de papel.
Por outro lado, outros ativos tiveram ganhos bem mais expressivos do que os de papel. Ainda segundo o levantamento da plataforma TC/Economatica, o fundo Energy Resort Fundo de Investimento (EGYR11) foi o que mais se destacou, ao apresentar um retorno de 91,5% no acumulado do ano.
Apesar do alto retorno financeiro do produto, o risco desse investimento também é significativo. Isso acontece porque, segundo Suleiman, o Energy está lastreado em imóveis ainda em construção. “Há risco de estourar o orçamento durante a construção da obra. Há o risco também de venda e de estar construindo um imóvel em um momento de alta. Daqui a cinco anos, quando estiver pronto, as vendas despencam ou pode ter distrato de contrato”.
A especialista destaca ainda que o produto financeiro possui poucos cotistas e não costuma ser um dos mais conhecidos porque é destinado para investidores qualificados (com patrimônio investido superior a R$ 1 milhão) e profissionais (patrimônio investido superior a R$ 10 milhões).
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Os fundos Brazilian Graveyard Death Care (CARE11), que investe em cemitérios, Kinea II Real Estate Equity (KNRE11) e Hedge Realty Development (HRDF11) também têm o mesmo público-alvo, o que torna o o aos investimentos .
Por outro lado, os fundos Valora Hedge Fund (VGHF11), Mauá Capital Hedge Fund (MCHF11) e Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11) foram os FIIs destinados a todas as classificações de investidores com os melhores retornos no acumulado deste ano.
O valor da cota mínima de investimento dos FIIs não tem relação com a qualidade do produto. Na verdade, a definição do baixo preço dos aportes é decidido pelas gestoras dos fundos durante a Oferta Pública de Ações (IPO) que também estabelece a quantidade de cotas necessárias para levantar o capital desejado.
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No entanto, Bruno Viveiros, analista de Asset Allocation & FoFs da Warren, ressalta que os fundos com valores mais íveis costumam ser mais voláteis. De acordo com ele, essa relação acontece porque qualquer variação mínima de cota pode gerar uma volatilidade significativa para o investimento.
Ou seja, caso um FII de cota base de R$ 10 tenha variação de R$ 0,01 e e a valer R$ 10,01, essa mudança de R$ 0,01 geraria uma variação percentual de 0,10%. Já em um fundo com uma cota de R$ 100, a variação percentual despenca para 0,01%. “A volatilidade aumenta em 10x apenas pelo valor de base ser menor”, destaca Viveiros.
Ricardo Figueiredo, especialista de fundos imobiliários da Spiti, lembra que nem sempre os menores valores significam ativos mais baratos e íveis ao investidor. A percepção está baseada na qualidade da cesta de ativos que compõem o fundo. Segundo ele, o investidor precisa avaliar se o preço está de acordo com a qualidade do produto.
“Há fundos que custam em torno de R$ 100 e estão em condições muito mais íveis do que muitos desses fundos a R$ 10. O fato de estar R$ 10 não quer dizer que está com um preço-justo”, afirma Figueiredo. Por isso, o especialista da Spiti aconselha ao investidor analisar algumas características do FIIs, como valor patrimonial.
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Já Pietro Reckman, CFA e especialista da Ágora Investimentos, traz outro alerta aos investidores: não se deve investir olhando apenas no pagamento de dividendos. Segundo ele, essa característica é importante mas não é um fator determinante para definir um fundo de qualidade.
“É importante o investidor saber quais são os imóveis que compõem o fundo. É preciso ver se os imóveis estão bem localizados e com alta demanda, por exemplo”, cita Pietro. Outro ponto que não pode deixar de ser observado, na avaliação do especialista, é o nível de ocupação do imóvel. “Se o FIIs possui uma vacância muito grande, pode ter dois fatores: imóveis de baixa qualidade ou indicar falha na gestão do fundo”, acrescenta Reckman.
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