Financiar a casa própria fica mais difícil com a Selic estacionada?

No mercado existem diversas opções de financiamento imobiliário disponibilizadas por bancos e outras instituições financeiras. As taxas de juros, prazos de pagamento e limites de financiamento costumam variar. Paula Reis, economista do DataZAP, explica que os juros do financiamento caminhavam para uma tendência de queda, após o início dos cortes na Selic desde agosto do ano ado.

Agora, segundo a economista, a tendência é de que o custo do financiamento imobiliário se mantenha no patamar atual. “Neste caso, quem está em busca de um imóvel para compra deve ficar ainda mais atento às opções de crédito oferecidas pelos bancos e à flexibilidade nas condições de pagamento para obter as melhores condições ao financiar um imóvel”, afirma.

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Na mesma linha, João Ricardo Coutinho, economista e diretor da RJ+Asset, aponta que muitos dos financiamentos imobiliários estão atrelados a diferentes coeficientes, como o Certificado de Depósito Interbancário (CDI), além de um prêmio de risco. “A queda ou alta da taxa básica faz automaticamente esse juro acompanhar [o movimento]. Uma Selic menor estimula mais a busca pelo crédito e a obtenção do financiamento”, diz.

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Por outro lado, Alison Oliveira, coordenador do índice Fipezap, lembra que os efeitos da taxa Selic, seja em um cenário de elevação, corte ou manutenção, não são refletidos imediatamente nos juros do financiamento imobiliário. “A Selic está quase no mesmo nível das taxas do mercado imobiliário. De cara, a manutenção não vai afetar a demanda por crédito já nos próximos meses. Mas é preciso ter atenção ao longo prazo: se o ciclo de cortes realmente for encerrado, uma queda na busca [por financiamentos] poderá ser vista a médio e longo prazo.”

Vai ficar mais difícil comprar a casa própria?

Ainda segundo o coordenador do índice Fipezap, no momento atual o mercado imobiliário ainda está assimilando a queda da taxa básica de juros, que chegou ao pico em 13,75% entre agosto de 2022 e julho do ano ado. “Com a estagnação da taxa, vamos ver o que vai acontecer com a venda dos imóveis somente nos próximos meses, se os financiamentos vão arrefecer ou se haverá uma acomodação dos valores”, diz Oliveira.

Mesmo com efeito não-imediato, vale lembrar que a Selic a 10,5% ainda está em um patamar elevado. Para Paulo Castro, responsável pela área de Real Estate da SulAmérica Investimentos, o financiamento da casa própria se tornará mais difícil para uma parcela da população. Segundo ele, é preciso olhar o mercado de crédito imobiliário de acordo com as três faixas de renda: baixa, média e alta.

“A população de baixa renda tem um funding [captação de recursos para investimentos] específico com o programa ‘Minha Casa, Minha Vida’. Já a alta renda tem mais liberdade em escolher entre comprar um imóvel de qualidade, com pouco financiamento ou nada. Com o que temos hoje, é a média renda que terá mais dificuldades”, aponta.

Isso porque essa camada da população depende mais do financiamento bancário, cujo funding exige captações líquidas da poupança — pela lei, 65% desse montante é destinado ao crédito imobiliário, com um custo para o banco de uma taxa referencial (TR). No entanto, segundo dados do Banco Central, a caderneta acumula saída líquida de R$ 15,5 bilhões no acumulado do ano até o mês de maio. Em 2023, os resgates totalizaram R$ 87,8 bilhões.

Ainda assim, o último boletim da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostra que os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 15,7 bilhões, crescimento de 37,6% comparado ao mesmo mês do ano ado. No entanto, o volume financiado foi de R$ 48,7 bilhões, retração de 5,1% frente a 2023.

Comprar ou investir em imóveis?

Outros instrumentos que podem compor o funding imobiliário são a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG).

Para quem vai precisar adiar o sonho do financiamento da casa própria até as condições dos juros ficarem melhores, Paulo Castro, da SulAmerica Investimentos, indica a alocação de capital nessas modalidades.

“O investimento em crédito imobiliário pode ser ado via fundos ou diretamente no ativo. O atual nível de juros está historicamente elevado e os investidores terão bons retornos de forma geral, além da isenção do imposto de renda para pessoas físicas”, aponta.

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Apesar disso, João Ricardo Coutinho, da RJ+Asset, lembra que a manutenção da Selic em patamar elevado tem força para desacelerar a valorização no preço dos imóveis. De acordo com o Índice FipeZAP, no acumulado até maio, os imóveis residenciais apresentaram uma valorização de 6,07%. “Como todo ativo real há uma correlação inversa com os juros. Quando a taxa de juros cai de modo mais prolongado, a tendência é de que os imóveis — e de qualquer outro ativo — tenham uma alta, e vice-versa se o juro subir”, afirma Coutinho.

Comprar ou alugar?

Para Paula Reis, do DataZAP, diante de um cenário de juros elevados por mais tempo, as perspectivas para o setor imobiliário se tornam mais desafiadoras. “Por outro lado, existe a possibilidade de aquecimento do mercado de locação, movimento que geralmente acontece quando o cenário de compra é mais difícil”, salienta a economista.

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Não por acaso, o índice FipeZap mostra uma valorização de 14,8% no aluguel dos meses acumulados até maio. “Isso pode ser explicado justamente pela taxa de juros elevada, que tem reduzido o poder de compra de imóveis e aumentando a demanda por locação. Se os juros ficarem estagnados nesse patamar, certamente o efeito vai refletir na demanda pelo aluguel, enquanto a compra de imóveis tenderá a cair”, afirma Alison Oliveira, do Fipezap.