3 perguntas para entender o aumento da Selic nos seus fundos imobiliários

O IFIX, índice de FIIs da B3, teve no mês ado seu pior outubro da história; mostramos os detalhes aqui.

Nesta quarta-feira (6), o Comitê de Política Monetária (Copom) seguiu o consenso de mercado e elevou a taxa Selic em 0,50 ponto porcentual (p.p). Agora, a taxa de juros brasileira está em 11,25% ao ano.

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Mais do que a alta da Selic, é a disparada da taxa de depósito interbancário (DI, taxa de juros pagos por bancos quando fazem empréstimos entre si) que está penalizando a indústria, explica Renato Chanes, analista da Ágora Investimentos. Isso significa que a decisão do Copom de novembro deve ter pouco impacto no preço das cotas do FIIs, que já estão bastante descontadas pelo movimento de abertura da curva de juros futura. A perspectiva, na verdade, é positiva.

O mercado doméstico já está tão estressado, especialmente em função do risco fiscal, que os ativos têm mais chances de subir com qualquer sinal de melhora, independente das decisões do Copom. “Todo mundo está à espera do anúncio fiscal e a forma de que o mercado encontrou de mostrar o descontentamento é pedindo mais juros na curva. Mas já tem muito estresse. Qualquer sinalização de viabilidade fiscal podemos ver essa curva reduzindo e aí, por consequência, os fundos imobiliários andariam também, a despeito da Selic à vista subir”, explica Chanes.

Reunimos três perguntas para entender o cenário para os FIIs na reta final de 2024. Veja as explicações do analista da Ágora:

O BC elevou a Selic em mais 0,5 p.p e ainda deve realizar um ajuste adicional na reunião de dezembro. Como isso impacta os FIIs até o fim do ano?

A alta da Selic em si me parece um tanto quanto um segundo plano, um ponto de segunda ordem, dado que o mercado já está precipitando em alguns vértices 13%. Ou seja, as altas sequenciais de juros que podem acontecer já estão mais do que no preço. Não vejo problema adicional se os juros forem subindo, porque o mercado já antecipou isso. Segundo os nossos cálculos, olhando o histórico desse mercado, para cada um ponto porcentual que os DIs de 10 anos – que usamos como referência para valuation (valor do ativo) – oscilam para mais e para menos, a indústria de fundos imobiliários oscila entre 7% e 10% na direção oposta. Isso significa que, se a curva de juros abrir um ponto, os FIIs caem em média 7% a 10%.

A nossa percepção, no entanto, é que a curva já está com muito estresse. Todo mundo está à espera do anúncio fiscal e a forma de que o mercado encontrou de mostrar o descontentamento é pedindo mais juros na curva. Mas o atual nível não parece ser consistente com o que os economistas projetam. Isto posto, qualquer sinalização de viabilidade fiscal, se o governo anunciar algum plano, vejo muito mais essa curva reduzindo e, por consequência, os fundos imobiliários andando, a despeito da Selic à vista subir. O cenário mais provável é os FIIs voltarem a subir em função de algum anúncio fiscal.

Dado a incerteza em relação ao pacote do governo e os DIs ainda elevados, o investidor precisa fazer algum ajuste na carteira de FIIs?

Fazer market time (estratégia de comprar ou vender ativos tentando prever preços futuros) é muito difícil. Estamos em um momento de estresse no mercado, então pode ser que você pegue a pior janela possível. O que temos orientado nos últimos meses é uma primazia da renda fixa e a forma de se expor à renda fixa no mercado de fundos imobiliários acontece via fundos de papel. Hoje, na nossa carteira, temos mais exposição a papel do que a FIIs de tijolos, por entender que eles vão ser menos afetados.

Mas note que esse mês mesmo os FIIs de papel também sofreram, porque quando o DI futuro sobe há o efeito da marcação ao mercado dos títulos do portfólio. Sempre tem uma parcela prefixada, Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) mais alguma coisa, Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) mais alguma coisa, então isso acaba reduzindo o valor patrimonial e boa parte dos fundos de papel também sofreram ao longo do último mês. Mas, ainda assim, “macroprudencialmente” (abordagem relativa a risco sistêmico) falando, é essa classe que faz mais sentido para uma carteira um pouco mais defensiva nesse momento.

Muitos FIIs ficaram baratos com as quedas recentes. Onde estão as oportunidades pensando no fim do ano e início de 2025?

Temos batido muito na tecla de logística. É incontroverso que o segmento mais barato de todos é o de lajes corporativas, se perguntar a dez gestores, todos vão dizer isso. Mas é um barato que vai continuar barato, pois muitos fatores que sugerem que a ocupação não vai acontecer na velocidade que outra hora se esperava. A atividade econômica tende a desacelerar, então a busca por novos empreendedores vai ser mais difícil.

Enquanto isso, ainda vemos logística como a melhor oportunidade no mercado hoje. A demanda continua resiliente, empresas como Mercado Livre e as empresas chinesas continuam demandando área. E ao contrário de outros segmentos da economia, o mercado de galpões logísticos é muito rápido de se adaptar de acordo com os ciclos econômicos. Parece ser o segmento mais resiliente, entre os tijolos, para surfar esse cenário.

Depois viriam os fundos imobiliários (FIIs) de shoppings e só por último, as lajes corporativas.