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A queda na taxa de juros definida ao fim da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC), ontem (2), anima o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs), uma das classes de ativos que tende a se beneficiar do ciclo de baixa da Selic. Se por um lado os fundos de tijolo tendem a se valorizar com a redução da Selic, por outro os fundos de papel seguirão pagando bons rendimentos, já que os juros seguem em níveis elevados, apesar de possíveis novas reduções.
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Os fundos de tijolo investem seus recursos em propriedades físicas, como galpões, shoppings ou lajes comerciais. Com a queda de juros, a demanda de crédito e de consumo no mercado imobiliário aumentam, favorecendo esses ativos “reais”. Já os fundos de papel são aqueles que destinam o dinheiro para títulos do mercado imobiliário.
Embora o mercado já tenha antecipado a queda dos juros e o bom desempenho desses ativos, ainda existem diversas opções de FIIs descontados. Apenas no acumulado do ano, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) valorizou mais de 11%.
“Os grandes participantes do mercado já anteciparam essa expectativa de queda, mas não podemos deixar de levar em consideração que 75% dos investidores dos FIIs são pessoas físicas”, conta Rafael Bellas, head de Fundos Imobiliários da InvestSmart XP. O especialista aponta que ainda há uma forte tendência de fluxo comprador de FIIs a ser destravada.
Especialistas dizem que é importante, em qualquer momento, manter um equilíbrio na carteira de FIIs. Ainda que o quadro seja de corte nos juros e possível valorização dos títulos de tijolo, a exposição equilibrada a fundos de papel deve ser mantida.
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Na avaliação de Gabriel Barbosa, gestor e sócio da TRX Investimentos, os investidores não devem, no entanto, se desfazer de títulos de papel para comprar FIIs de tijolo visando o cenário de valorização. O especialista acredita que seja um bom momento para manter a posição da carteira como está e apenas buscar aumentar a exposição aos fundos de tijolo com novos investimentos.
“Com dinheiro novo o investidor pode priorizar os fundos de tijolo. Ao mesmo tempo, eu não faria essa troca de repente. Não venderia fundo de papel para comprar tijolo. A expectativa é que os fundos de papel continuem distribuindo bem”, afirma Barbosa.
Esses fundos, em muitos casos, remuneram os investidores em valores acima do CDI, taxa condicionada pela Selic. “Caso a taxa Selic encerre o ano num patamar de 12%, por exemplo, esse prêmio de risco acima do CDI ainda pode tornar o investimento nos fundos de papel atrativos com relação a outros investimentos”, explica Bellas.
Além do mais, a queda na taxa de juros ocorre gradualmente. O último Relatório Focus, que agrega as expectativas do mercado, com levantamento de 31 de julho, mostra uma projeção da Selic em 8,75% no ano de 2025.
Há ainda de se levar em consideração que os fundos de tijolo, mais descontados agora, tendem a ar por maiores valorizações em curto e médio prazos. Contudo, em uma perspectiva de longo prazo o quadro pode se alterar — um dos motivos que levam às recomendações de carteiras equilibradas.
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Investimentos de renda variável dependem de uma avaliação mais complexa e de longo prazo, segundo especialistas. No caso dos FIIs, levar em conta apenas a composição do fundo, se de tijolo ou papel, não é suficiente. “O investidor deveria analisar mais a fundo a qualidade da gestão, a qualidade dos ativos e dos imóveis, se forem fundos de tijolo, dos contratos e da localização”, explica Barbosa.
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