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Investir no mercado imobiliário sem ter o trabalho de istrar a locação de um imóvel pode ser mais simples do que parece: quem compra cotas de fundos imobiliários, mais conhecidos como FIIs, tem a conveniência de delegar esse serviço a um gestor. De quebra, é uma boa solução para diversificar os investimentos, já que a volatilidade é menor que a de ações e o potencial de valorização é mais atrativo do que a renda fixa.
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Mas escolher entre tantos fundos disponíveis pode ser complicado para o investidor que não está familiarizado com o setor. Para facilitar a comparação e dar uma ideia dos ganhos, a fintech SmartBrain analisou, com exclusividade para o E-Investidor, o desempenho de todos os fundos imobiliários negociados na B3.
No período que vai do início do ano até o dia 2 de julho, o FII que entregou maior rentabilidade foi o Áquilla (AQL11), com alta acumulada de 38,89%. O motivo por trás dos bons resultados é uma composição diversificada na carteira: há desde imóveis físicos até cotas de outros FIIs, fundos de participação e certificados recebíveis imobiliários, os CRIs.
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O segundo colocado do ranking foi o fundo BRL Prop (BPRP11), com 30,69% de retorno no período. Ele explora os direitos reais para construção de um empreendimento em Arujá, na Grande São Paulo.
Em seguida, completando o pódio, o fundo Ancar (ANCR11B), com foco em imóveis comerciais localizados em shopping centers e grandes avenidas, entregou 20,23% de rentabilidade desde o início de 2020.
Esses resultados não são nada triviais. A rentabilidade desses investimentos vem sendo desafiada neste ano dominado pela pandemia do coronavírus. De acordo com o levantamento, apenas 23 dos 173 FIIs negociados na Bolsa tiveram resultados positivos no acumulado do ano 2020, o equivalente a 13,3% do total.
Por outro lado, se for considerado apenas o período da pandemia, de março a julho, os fundos que tiveram retorno positivo foram 34,8%, ou 64 entre os 184 fundos negociados no período.
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O desempenho dos FII atravessou uma sucessão de etapas muito clara do ano ado para cá. No segundo semestre de 2019, o IFIX subiu 35,95%, em meio a uma entrada maciça de novos investidores vindos da renda fixa, o que inclusive deixou alguns fundos inflacionados demais. Esses excessos foram corrigidos no início de 2020.
Em março, as incertezas da pandemia provocaram uma queda acentuada nos preços – os fundos perderam em média 30% do valor, mas alguns tiveram as cotas descontadas em até 50%. A partir de abril, os FII começaram a ensaiar uma lenta recuperação, ainda em andamento, já que os preços ainda estão cerca de 15% abaixo dos registrados no começo do ano.
O CEO da SmartBrain, Cassio Bariani, observa que nem todos os FII foram impactados pela crise com a mesma intensidade. Isso porque as medidas de distanciamento social impostas para reduzir o contágio pelo coronavírus afetaram de diferentes maneiras os diversos segmentos de atuação em que esses fundos atuam.
Os fundos de tijolo, por exemplo, vêm enfrentando um movimento de renegociação dos contratos de locação por parte dos inquilinos dos imóveis – há casos de atrasos nos pagamentos e até de inadimplência. Os shopping centers aram várias semanas fechados, e muitas das empresas que alugam lajes corporativas estão reduzindo a ocupação de espaços, com instalações mais enxutas e home office.
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Tudo isso afetou duas vezes os FII: provocou perda no valor das cotas e também a redução da distribuição de dividendos aos cotistas.
Por outro lado, os FII que contêm galpões logísticos na carteira vivem um bom momento, graças ao crescimento do comércio eletrônico durante a pandemia. Com uma esperada retomada gradual das atividades econômicas, Bariani acredita que os FII tendem a se beneficiar no médio e longo prazo.
| Fundos Imobiliários | Rentabilidade (%) |
| AQLL11 – ÁQUILLA FDO INV IMOB | 38,89 |
| BPRP 11 – FDO INV IMOB – FII BRL PROP | 30,69 |
| ANCR11B – FDO INV IMOB – FII ANCAR IC | 20,23 |
| BBRC11 – BB RENDA CORPORATIVA FDO INV IMOB | 17,99 |
| CXRI11 – CAIXA RIO BRAVO FUNDO DE FDO INV IMOB | 17,87 |
| NPAR 11 – FDO INV IMOB NESTA | 13,93 |
| NSLU 11 – FDO INV IMOB – FII HOSPITAL NOSSA SRA DE LOURDES | 10,79 |
| CXTL11 – FDO INV IMOB CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA | 10,13 |
| RBBV11 – JHSF RIO BRAVO FAZENDA BOA VISTA CAP. PROT | 9,64 |
| REIT 11 – SOCOPA FDO INV IMOB | 7,33 |
| GTW 11 – FDO INV IMOB GREEN TOWERS | 6,36 |
| NVHO11 – FDO INV IMOB – FII NOVO HORIZONTE | 6,09 |
| GRLV11 – CSHG GR LOUVEIRA FDO DE INV IMOB | 4,34 |
| HCTR 11 – HECTARE CE – FDO INV IMOB | 2,99 |
| BNFS11 – BANRISUL NOVAS FRONTEIRAS FDO INV IMOB | 2,79 |
| FVBI11 – FDO INV IMOB VBI FL 4440 | 2,5 |
| MBRF11 – FDO INV IMOB MERCANTIL DO BRASIL | 2,4 |
| HGLG11 – HEDGE LOGÍSTICA DO. INV. IMOB. | 1,85 |
| TGA 11 – FDO INV IMOB TG ATIVO REAL | 1,49 |
| FAMB11B – FDO INV IMOB – FII EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO | 1,08 |
| FIIP11B – RB CAPITAL RENDA I FDO INV IMOB | 0,65 |
| EURO11 – FDO INV IMOB EUROPAR | 0,2 |
| HGRE11 – CSHG RENDA URBANA – FDO INV IMOB | 0,04 |
FIIs – Desempenhos no acumulado de 2020, até 02/07/2020
Fonte: SmartBrain / Tabela: E-Investidor
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