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O mercado imobiliário de Portugal ou por um boom nos últimos dois anos e brasileiros viram uma oportunidade de investir em imóveis para ganhar com aluguel. O aquecimento do setor pode ser notado pelo avanço nos preços: segundo dados do Instituto Nacional de Estatística de Portugal, publicados em março de 2023, os preços dos aluguéis de moradias em Portugal saltaram 10,6%, o correspondente a 6,91 euros (US$ 7,49) por metro quadrado no último trimestre de 2022 em relação ao mesmo período de 2021.
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“Existe uma escassez grande de imóveis para alugar e isso fez com que o preço dos aluguéis tenha crescido bastante”, explica o especialista em mercado imobiliário Rafael Ascenso, CEO da imobiliária portuguesa Porta da Frente.
Se por um lado esse cenário descontentou moradores locais, por outro animou investidores. De acordo com Ascenso, o aumento no valor dos aluguéis devido à escassez de oferta, somado à desconfiança no sistema financeiro europeu, fizeram os investidores portugueses direcionarem grande parte de suas poupanças para o mercado imobiliário.
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A fim de surfar na onda, estrangeiros, incluindo brasileiros e americanos, seguiram os os e começaram a lucrar em euro. Segundo Ascenso, sua imobiliária vendeu, em 2022, imóveis para 36 nacionalidades. “Eu acredito que, pelos números, esta dinâmica vai continuar em 2023”, conta.
De acordo com o especialista, esse movimento ocorre, justamente, pelo alto retorno que os investidores ganham ao comprar imóveis e colocar para alugar. A AXPE, imobiliária brasileira parceira da Porta da Frente há mais de oito anos, já vendeu mais de 60 imóveis em Portugal para brasileiros.
“Nós temos casos de brasileiros que compraram imóveis em lançamento, há cerca de três anos e receberam suas casas no ano ado, que estão com taxas de retorno (rentabilidade) na ordem dos 8% a 9%. Isso é muito para a Europa, que tradicionalmente tem taxas na ordem dos 3% a 4%, como máximo”, explicou Ascenso.
Ainda segundo ele, como há falta de imóveis para alugar, alguns locatários adiantam pagamentos de um ano, o que torna o mercado atrativo para ser explorado por investidores estrangeiros, com destaque para os brasileiros. É o caso do investidor Marcelo M. Simões, que também é consultor imobiliário. Por entender sobre o mercado internacional de imóveis, apostou nesse nicho. Ele comprou um apartamento na região de Carcavelos, onde há uma demanda de aluguéis por estudantes da Universidade Nova.
“Eu dei uma entrada de 40 mil euros e parcelei o restante em prestações de 469 euros. O investimento total foi de 133 mil euros e essa renda me dá 800 euros mensalmente. Antes disso, comprei um stúdio no Beato, zona de alto desenvolvimento tecnológico (maior coworking da Europa). O valor investido foi 30 mil euros de entrada e financiei o restante em 30 anos a taxas de 3,5% ao ano, com prestações de 432 euros. Tenho renda de 600 euros mensais”, contou.
A valorização dos preços dos imóveis é atrativa, segundo o especialista. Se um investidor comprar um imóvel na planta, durante todo o período até a entrega das chaves o proprietário pode obter um ganho de capital de até 20%, o que é vantajoso para as vendas.
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Os dados do Instituto Nacional de Estatística de Portugal comprovam o cenário. Um relatório publicado em março de 2022 mostrou que os preços dos imóveis avançaram em 2022, quando comparado a 2021. Segundo o Índice de Preços da Habitação (IPHab) de Portugal, houve uma valorização médias de 12,6%, um aumento de 3,2 pontos porcentuais de 2021 para 2022. Em relação ao preço das habitações existentes, essa valorização foi de 13,9%. Já nas habitações novas, foi de 8,7%.
O documento também mostra que no ano ado ocorreram 10.722 vendas de habitações, por um total de 3,6 mil milhões de euros, a compradores com domicílio fiscal fora do território português, correspondendo a um crescimento de 20,2% e 25,3%, respectivamente, em número e valor, em relação ao ano de 2021.
Já para quem quer lucrar com aluguel, o investidor pode encontrar uma média de 8% a 9% de rentabilidade. “Com uma moeda forte, como o euro, em um mercado estável, sem oscilações, se alguém quiser aplicar com boa rentabilidade e baixo risco, o mercado português continua como a melhor opção”, disse o CEO da imobiliária portuguesa Porta da Frente.
O investidor Simões concorda com a leitura de Ascenso. “Optei por Lisboa para começar minha carteira de investimento pela oportunidade de obter uma renda mensal, em regiões com alto potencial de valorização. Os preços de arrendamentos em Lisboa seguem subindo, há falta de oferta por conta dos arrendamentos de curta duração”, disse Simões, que cita arrendamento como sinônimo para aluguel.
O governo português alterou a cobrança de impostos sobre os arrendamentos. Até maio, o imposto cobrado pelos rendimentos era de 28%. A partir do mês de julho, o governo vai baixar para 20% o imposto cobrado sobre os rendimentos.
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O objetivo é incentivar a locação de imóveis diante da pouca oferta de habitação no mercado, o que pode refletir no preço dos aluguéis. Caso o proprietário coloque o imóvel para locação por cinco anos, esse imposto cai para 15%.
Sendo assim, um proprietário que investiu 100 mil euros e ganha uma taxa de retorno de 8% recebe 800 euros de aluguel mensal. Na cobrança antiga, ele pagaria 28% de impostos sobre os rendimentos, ou seja, 224 euros. Agora, na nova regra, paga 160 euros. Descontando os impostos, o investimento estaria rendendo 7,64% ao ano nesse cálculo.
Em 2008, houve uma crise no mercado imobiliário português por conta que grande parte da população estava apoiada em financiamento bancário. O endividamento das pessoas fez a compra de imóveis diminuir e, consequentemente, o mercado imobiliário desacelerar. De incorporadores a compradores, todos estavam em crédito imobiliário, a conhecida hipoteca.
“Hoje, isso não acontece. Grande parte dos incorporadores é fundo internacional, não banco. Há uma elasticidade muito maior, se houver uma crise os incorporadores não irão interceder no sentido de ficar com os bens e depois colocá-los no mercado a preços baixos. Isso não vai acontecer”, explicou Ascenso.
Por outro lado, os compradores também estão muito menos apertados por dívidas, já que os bancos restringiram o crédito nesses últimos anos. De acordo com a plataforma de dados macroeconômicos CEIC, que analisou a taxa de inadimplência de Portugal desde dezembro de 1997 até março de 2023, o endividamento entre os portugueses apresenta, de fato, uma queda nos últimos anos.
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Em agosto de 2015, os dados alcançaram um alto recorde de 9,3%. Já em dezembro de 2022, houve um baixo recorde de 1,4%. Essa queda na inadimplência, somada a recuperação do segmento imobiliário, na visão do especialista, deixa o “mercado muito mais seguro, do que há alguns anos”.
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