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Os ‘reits’ são ações de empresas estrangeiras ligadas ao mercado imobiliário, os famosos ‘primos gringos’ dos fundos imobiliários brasileiros. Com a projeção de 2022 ser um ano de volatilidade e incertezas, em razão das eleições presidenciais, esses ativos devem se tornar uma importante ferramenta de diversificação.
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A vantagem é que o produto deve surfar no fortalecimento da economia norte-americana nos próximos meses. De acordo com Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset, gestora especializada em ativos imobiliários, o mercado de imóveis dos EUA é menos arriscado e muito mais líquido, isto é, está em um contexto bem diferente em relação aos FIIs domésticos.
“Em 2021 o Brasil cresce, mas em 2022 a expectativa é que haja uma recessão. Nos EUA, não. O país está crescendo e a expectativa também é de um resultado robusto para o ano que vem. As ações imobiliárias irão se beneficiar desta continuidade do crescimento americano”, afirma o executivo.
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É importante ressaltar que a RBR Asset gere o primeiro fundo de investimento de reits ível ao investidor pessoa física e que possui gestão ativa. Lançado em dezembro de 2020, o ‘RBR Reits US Dolar FIC FIA BDR Nível 1’ acumula valorização de 50,8% entre janeiro e novembro desse ano.
Segundo dados da Economatica, esse foi o maior retorno registrado entre os fundos de ações abertos ao público em 2021. Para efeito de comparação, o índice de reits MSCI US Reits (BRL), utilizado como referência para a performance dos fundos atrelados a esses ativos, sobe 39,7% no mesmo período.
“Temos um time de oito pessoas dedicado a fazer análise de ações e fundos. O que fazemos é muito análogo a um fundo de ações no Brasil. Nós queremos superar o desempenho do índice de reits, então fazemos uma seleção de em média 10 papéis e vamos mudando conforme o andamento do mercado”, diz Almendra.
No cenário interno, os fundos imobiliários sofreram mais. O Ifix, referência para os fundos imobiliários, derreteu 11% entre janeiro e novembro, mas o futuro pode reservar novidades positivas. Na visão do CEO da RBR, as cotas destas aplicações já incorporam os riscos de 2022 ao preço.
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Leia a entrevista completa:
E-Investidor – Quais são as vantagens de investir em ativos imobiliários no exterior?
Ricardo Almendra – A grande vantagem é a diversificação. Quando pensamos em um portfólio, diversificação é sempre algo desejável, seja para retorno ou risco. Quando investimos no exterior, especialmente nos EUA, estamos indo para um país com muito menos risco e com muito mais opções de investimento.
É um mercado menos arriscado, mais profundo, líquido, dá para entrar e resgatar os investimentos com muita facilidade. Isso tudo é bem diferente do mundos dos fundos imobiliários aqui, em que a liquidez é menor, existe muito mais risco por estar no Brasil, além de ter menos opções de investimento.
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E-Investidor – Os reits foram mais resilientes à crise do coronavírus? Como essas empresas se comportaram?
Almendra – Reits são ações de companhias imobiliárias. E como com todas as ações, quando você tem uma crise como foi a covid, se cria um ambiente de aversão a risco e as ações caem.
Em um primeiro momento, até meados de julho de 2020, caiu bastante. Depois começou uma recuperação interessante, já a partir de agosto. A partir do segundo semestre de 2020, elas se recuperaram e performaram muito bem. A perspectiva para 2022 é muito boa, porque está ancorada no crescimento da economia americana.
Então veja a importância da diversificação: em 2021 o Brasil cresce, mas em 2022 a expectativa é de uma pequena recessão. Já nos EUA, não. Eles estão crescendo muito em 2021 e a expectativa para 2022 é de um crescimento bem robusto também. As ações imobiliárias irão se beneficiar desta continuidade do crescimento.
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Para dar um pouco de números, a nossa seleção de ações (top picks) sobe mais de 50% no ano. Isso é mais do que o índice de reits sobe no ano.
E-Investidor – A RBR tem um fundo de BDRs de Reits (RBR Reits US Dolar FIC FIA BDR Nível 1) com alta acumulada de 50% no ano. É o fundo de ações aberto a pessoas físicas com a maior rentabilidade de 2021. Como vocês equacionam o portfólio desse fundo?
Almendra – Esse é o primeiro fundo de reits com gestão ativa do Brasil e começamos ele em dezembro de 2020. Temos um time de oito pessoas dedicado a fazer análise de ações e fundos. O que fazemos é muito análogo a um fundo de ações no Brasil. Nós queremos superar o desempenho do índice de reits, então fazemos uma seleção de em média 10 papéis e vamos mudando conforme o andamento do mercado.
Algumas posições são de médio e longo prazo, chamadas de posições ‘core’. E algumas posições são com um olhar mais de curto prazo, que chamamos de posições ‘táticas’. Normalmente, estamos 80% alocados em ‘core’ e 20% em ‘táticas’.
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E-Investidor – A quais setores vocês estão mais expostos?
Almendra – Temos bastante exposição em residencial, um segmento completamente diferente lá nos EUA. Aqui, praticamente não há opções de fundos imobiliários residenciais. As opções que existem ou são muito pequenas, ou muito ruins. No exterior temos uma posição grande no setor de ‘manufacturing room’ (casas pré-moldadas).
Imagine que o reit (empresa) é dono de um espaço, similar a um loteamento. Em vez de vender esse lote para um comprador, a empresa aluga esse espaço para uma família que colocará uma casa pré-moldada no terreno. Geralmente, as famílias ficam alugando esse terreno por mais ou menos 15 anos.
O aluguel do lote não é caro, fica entre US$ 500 e US$ 1 mil por mês. O que é mais caro é a compra da casa. A família faz um grande investimento na casa e aluga esse lote por um prazo longo. Com isso, temos uma estabilidade muito grande do nosso inquilino. Cerca de 20% do nosso portfólio é em casas pré-moldadas e o retorno que esperamos dessas ações é algo como 15% ao ano, em dólar.
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E-Investidor – Há outros segmentos de reits em que a RBR possui posições relevantes?
Almendra – Temos cerca de 10% do portfólio em outro segmento residencial chamado multifamily (prédio multifamiliar). Isto é, o reit é dono de prédios residenciais e cada apartamento é alugado para um inquilino diferente.
O mercado de aluguel está muito forte. É uma combinação do crescimento americano com a inflação. E os alugueis destes geralmente são de um ano, diferente do Brasil em que os aluguéis são de 30 meses. Quando acaba o período de um ano, é possível mexer no aluguel. O que tem acontecido é um aumento substancial no aluguel.
Tem aluguel subindo 10% a 15% de um ano para o outro e a expectativa é de continuidade desse crescimento. O estoque hoje de casas disponíveis nos EUA é muito baixo. O segmento está muito aquecido e os aluguéis vão acompanhando. A medida que o preço das casas vai subindo, o aluguel também escala.
Temos exposição bastante relevante na maior empresa de galpões do mundo, a ProLogis, que vale sozinha US$ 100 bilhões. Equivale a três vezes o mercado de fundos imobiliários no Brasil inteiro. É uma gigante, com 80% da receita nos EUA. O setor de galpões está aquecido no mundo inteiro.
Para terminar, temos exposição ao setor que está ‘menos na moda’, mas que está muito barato lá fora, que é o setor de varejo, de shoppings. E lá foram tem o shopping tradicional, os ‘malls’, e os shoppings de rua, que foram menos afetados pela crise do coronavírus.
E-Investidor – Fundos imobiliários que investem em fundos (FOFs) estão tentando conseguir a isenção de IR por via judicial. O FOF da RBR (RBR Alpha Fundo de Fundos) foi um dos primeiros a entrar nessa ‘briga’, lá no início do ano, e está liderando a discussão. Como está o processo?
Almendra – Nosso fundo talvez tenha sido o primeiro a entrar com o processo por uma via judicial. Esse processo está em andamento, mas não teve ainda nenhuma novidade e provavelmente tomará algum tempo, talvez anos.
Quase todos os fundos seguiram o mesmo caminho que a gente e judicializaram essa discussão. Na minha opinião, é uma aberração os fundos imobiliários terem que pagar impostos de 20% sobre o ganho de capital ao vender uma cota de outro fundo com lucro. Nenhum outro tipo de fundo tem isso.
E nós, nos FIIs, temos essa discrepância. Não faz sentido nenhum. Um dia vamos ganhar esse processo e isto dará um retorno muito positivo ao cotista.
E-Investidor – Se o mercado de reits está indo bem, grande parte dos nossos FIIs está caindo em 2021. O Ifix chegou a ceder 11% entre janeiro e novembro de 2021. Como explicar essa discrepância entre o mercado imobiliário brasileiro e os mercados estrangeiros?
Almendra – A explicação número um é um aumento dos juros muito mais intenso do que se imaginava há um ano. A inflação se mostrou muito forte. Esse é um fenômeno mundial, que no Brasil foi potencializado, até mesmo pela desvalorização cambial.
E essa desvalorização cambial também tem um componente que é culpa do Brasil, ou seja, a gente produzindo nossos próprios problemas. Especialmente a discussão dos precatórios e teto de gastos que trouxe uma incerteza política e fiscal muito grande para o País e fez os juros futuros subirem mais.
Esses juros futuros chegaram a bater 12%. Nos últimos 30 dias, entretanto, já baixou para 10%. Aparentemente, a expectativa está melhorando, porque a PEC dos precatórios foi aprovada e a inflação começa muito lentamente a mostrar que pode estabilizar e caminhar para a meta em 2023. Essa é a dinâmica que fez as cotas dos fundos imobiliários, especialmente os de tijolo, caírem. Os fundos de papel, por outro lado, estão performando bem.
E-Investidor – O que esperar do mercado de FIIs em 2022, um ano que promete ser de grande volatilidade devido às eleições presidenciais?
Almendra – Eu concordo que haverá bastante risco no ano que vem, mas acredito que isso já está precificado nas cotas dos FIIs. Vejo hoje mais notícias positivas do que negativas para 2022.
Enxergo um momento bastante interessante para se comprar fundo imobiliário de tijolo. Nós aumentamos nossas exposições nessa classe recentemente e foi um timing maravilhoso, já que as cotas começaram a ter uma boa recuperação.
E-Investidor – Então são os fundos de tijolo as melhores oportunidades entre os FIIs brasileiros?
Almendra – Para mim, o que está mais óbvio e mais barato hoje no universo de FIIs são os fundos de fundos (FOFs). Isso porque um FOF compra a cota de outro fundo imobiliário e os fundos imobiliários de tijolo caíram bastante. Então, naturalmente, os FOFs caíram bastante também.
Só que os FOFs estão descontados duplamente. Além da queda dos fundos de tijolo, a cota dos FOFs cederam mais ainda. Logo, se você quiser comprar um FII de tijolo barato, em vez de comprar o próprio fundo de tijolo, o mais vantajoso seria comprar a cota do FOF, já que você está comprando o mesmo FII de tijolo, só que mais barato ainda.
Depois dos FOFs, há alguns fundos de escritórios que ficaram muito baratos, por conta da questão do home office e trabalho híbrido. A principal métrica é que o investidor comprará esses tijolos muito abaixo do custo de reposição, que é o custo para construir do zero aquele prédio.
Em São Paulo, por exemplo, o custo de um prédio bem localizado não deveria ser menor que o custo para produzi-lo. Se considerarmos toda a inflação que tivemos, o custo de produção desses prédios também subiu, porque todos os materiais subiram. Então o custo de reposição subiu, e o valor desses prédios (fundos de escritórios) caiu muito em Bolsa. Temos produtos com 30% de desconto em relação ao custo de reposição.
Não tem erro, é só esperar um momento de normalização do mercado que essas cotas se recuperarão bastante. Acredito que isso acontecerá ainda em 2022. Claro, não posso apostar todas as minhas fichas nisso porque é um ano eleitoral e o Brasil é campeão de produzir os próprios problemas, mas está muito barato.
E-Investidor – E em relação aos fundos de papel?
Almendra – Acho que o cenário para crédito imobiliário em 2022 está muito bom. Até porque a Selic está alta e a inflação segue alta. Quando emprestamos dinheiro pegando imóveis em garantia, estamos sempre emprestando a CDI mais uma taxa ou IPCA mais uma taxa. Normalmente é de 3% a 5% a mais do que o título público federal paga. E é um retorno muito sólido, com uma relação risco/retorno muito boa.
Em um ambiente de Brasil mais nervoso, de eleição, de juros mais altos, muitas vezes é o melhor mercado para emprestar dinheiro.
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