Renegociação de CRIs do Gramado Parks traz reviravolta em FIIs; entenda

Por Daniel Rocha

25/10/2023 | 9:31 Atualização: 25/10/2023 | 12:36

O IFIX é o principal índice de FIIs da B3. (Foto: Envato Elements)

A fase ruim dos fundos imobiliários HCTR11, DEVA11, VSLH11 e TORD11 parece ter chegado ao fim em outubro. Segundo dados do Broadcast, a rentabilidade das cotas dos FIIs estão entre as cinco maiores altas do IFIX no acumulado do mês. O desempenho é bem diferente em relação a setembro, quando os fundos apresentaram as maiores quedas do índice no recorte mensal.

Um dos motivos para a melhora tem relação com o anúncio da renegociação dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do grupo Gramado Parks (GP), responsáveis por prejudicar a distribuição dos dividendos dos fundos imobiliários. Apesar do novo capítulo, os especialistas ressaltam que a situação ainda exige atenção do investidor.

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Segundo a Fortesec, securitizadora responsável pela emissão dos títulos de dívida, as assembleias para regularizar o status dos CRIs da companhia aconteceram no dia 10 de outubro. Nos encontros, 90,8% dos certificados de recebíveis que somam mais de R$ 1,3 bilhão em saldo devedor foram renegociados. “Apenas a assembleia do CRI Termas Resort, representativo de 4,3% da dívida do grupo, não teve a proposta aprovada na íntegra”, informou a Fortsec em comunicado.

Vale lembrar que, desde fevereiro deste ano, a empresa de turismo estava com dificuldades de garantir o pagamento das suas dívidas, nas quais os fundos imobiliários estavam posicionados. Além disso, no mês de abril, o Gramado Parks decidiu entrar com o pedido de recuperação judicial de três das quatro empresas que compõem o grupo.

Na época, a medida trouxe ainda mais incerteza sobre a previsibilidade de pagamento dos dividendos aos acionistas posicionados nos FIIs HCTR11, DEVA11, VSLH11 e TORD11. Por causa do problema, as cotas dos fundos chegaram a acumular a maior desvalorização do IFIX no acumulado do ano e em setembro, como mostramos nesta reportagem.

“É preciso resiliência e determinação para evitar a execução das garantias, porque o prazo de pagamento pela via judicial costuma ser muito mais longo”, afirma Juliana Mello, sócia-diretora da securitizadora. As cotas do fundo HCTR11 foram as que apresentaram maior recuperação em outubro. De acordo com os dados do Broadcast, o FII apresenta, até o pregão desta terça-feira (13), uma alta de 25,6% no acumulado mensal.

O otimismo está mais relacionado com o anúncio do aumento da distribuição de dividendos para os cotistas em outubro. Segundo a Hectare, gestora responsável pelo fundo, o rendimento do HCTR11 ou de R$ 0,17 para R$ 0,27 por cota.

O valor representa um aumento de 59% da distribuição feita em setembro, mas 85% menor do que o rendimento distribuído em agosto, quando era de R$ 0,50 por cota. Já os fundos VSLH11 e DEVA11 aparecem em seguida no ranking das maiores altas do IFIX com ganhos de 10,16% e de 10,10%, respectivamente. O fundo TORD11 ficou na quinta colocação com uma valorização de 7,31%.

Alívio ao investidor?

O anúncio da renegociação dos CRIs inadimplentes desde fevereiro deste ano trata-se de uma boa notícia para os investidores ao sinalizar uma solução para a ausência de pagamento. No entanto, Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, afirma que as atas das assembleias ainda não foram divulgadas no site da Fortesec nem como fato relevante pelos fundos imobiliários para que os investidores tenham capacidade de avaliar as condições da renegociação que ainda são desconhecidas.

“Precisamos aguardar para conhecer e avaliar quais serão as novas condições de pagamento e o que será feito com as parcelas já inadimplidas”, ressalta Borges. Ou seja, sem esses esclarecimentos, fica difícil prevê a possibilidade de retorno de dividendos elevados no curto prazo. A situação também reforça os cuidados básicos que o investidor deve ter antes de se posicionar em fundos imobiliários. Apesar do pagamento mensal de dividendos, o histórico ado da distribuição por cota não deve ser a única informação para se analisar.

O legado das gestoras por trás do fundo de investimento também deve ser alvo de avaliação. Segundo Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos, antes de posicionar nos ativos, vale o exercício de ler os relatórios dos fundos para avaliar o nível de transparência das gestoras com os cotistas.

“A carta do gestor, por exemplo, não é um documento obrigatório. As gestoras divulgam como uma boa prática. Algumas são mais transparentes do que outras. Então, acho um documento importante para avaliar”, pontua Lourenço. Os documentos informam aos investidores sobre as garantias em casos de inadimplências dos ativos que compõem o portfólio.

Além desse detalhe, é importante priorizar fundos com um portfólio diversificado por apresentarem um menor risco ao investidor em casos de inadimplência de CRIs. Artur Losnak, analista do TC, cita o exemplo do KNIP11, um dos maiores fundos da indústria de FII, como exemplo de diversificação.

Segundo ele, a carteira do investimento possui mais de 90 CRIs. O título com maior relevância no portfólio representa apenas 5,2% do patrimônio do fundo. “O problema não é a indústria de crédito, foi alta concentração que alguns gestores fizeram em determinados fundos”, afirma Losnak.