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A última Super Quarta foi uma das aguardadas do ano. Se de um lado o Federal Reserve (Fed, o banco central americano) finalmente iniciou o seu corte na taxa de juros de lá, por aqui, após um ciclo de quedas, a Selic – referência para todas as taxas brasileiras – foi elevada para 10,75%. O que a elevação em 0,25% vai gerar aos financiamentos imobiliários?
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Rafael Bodanese, head de Crédito Imobiliário da RJ+, explica que, para as pessoas que já contrataram algum financiamento para a casa própria, a mudança na Selic não irá afetar os contratos com taxa fixa. “Haverá impacto nos contratos com taxas variáveis, com indexação à Selic ou ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)”, diz. Para quem ainda não contratou, os juros das contratações serão maiores.
Segue a mesma linha de raciocínio o planejador financeiro, professor e sócio da Eu me banco, Oswaldo Meireles. “Para quem tem financiamento atrelado à taxa Selic, as parcelas podem ficar mais altas. Para novos interessados em adquirir imóveis, o aumento da taxa elevará os custos e tornará a aquisição de imóveis menos ível”, alerta.
Ainda assim, os efeitos não costumam ser imediatos. A taxa básica de juros atingiu o seu pico em agosto de 2022, aos 13,75% ao ano, mantendo-se nesse patamar até julho do ano ado. De lá para cá, os cortes graduais a fizeram chegar aos 10,5% ao ano, até ser elevada em 25 pontos-base (pb) ontem.
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Para o coordenador do índice Fipezap, Alison Oliveira, o mercado de compra e venda de imóveis continua a sentir os reflexos desse momento. “A Selic está quase no mesmo nível das taxas do mercado imobiliário. De cara, a última decisão não vai afetar a demanda por crédito, mas poderá impactar no longo prazo”, alerta.
Como mostramos nesta reportagem, o custo da construção está em patamares elevados desde a pandemia, sobretudo devido aos valores das matérias-primas e da mão de obra mais encarecidas. A elevação da taxa Selic contribui para manter esse cenário por mais tempo.
“Para as construtoras que estão desenvolvendo novos projetos, podemos ver uma redução de margem em função dos juros pagos por elas e possíveis impactos no preço dos imóveis”, aponta Bodanese, da RJ+. Além disso, ele lembra que o custo do financiamento tende a subir ao longo prazo.
O avanço dos juros gera um aumento no valor das parcelas, fazendo com que menos pessoas possam ter o ao financiamento com a alta do montante final pago pelo imóvel. “Apesar de o mercado imobiliário ser amplo, essa análise de preço deve levar em consideração a relação de oferta e demanda de cada região ou mercado específico”, explica.
O que também é afetado pela alta da Selic, e que joga contra os custos do financiamento imobiliário, é a caderneta de poupança. Afinal, é ela a principal responsável pelo crédito de habitação no Brasil, mas, com os juros mais altos, o seu rendimento fica menos atraente em comparação a outros investimentos.
E se a captação da poupança cai, os bancos tendem a buscar outras fontes de recursos (veja o gráfico abaixo) — caso das Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra Imobiliária Garantida (LIG) e Fundos de Investimentos Imobiliários (FII). “São fontes de funding mais caras, o que eleva os custos do crédito”, alerta Meireles, da Eu me banco.
Se de um lado os juros elevados podem afastar compradores de imóveis, a tendência é de que o aluguel se mantenha valorizado. Mas, para quem estava juntando dinheiro para dar entrada na casa própria, será hora de partir para os investimentos no setor?
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Para o planejador financeiro Oswaldo Meireles tudo depende de qual é o objetivo a ser alcançado. “A principal diferença entre comprar um imóvel ou investir o recurso está na finalidade do investimento. Se a compra for para moradia tem um peso, se for para rentabilizar terá outro”, explica.
No caso das LCIs, CRIs e FIIs, ativos que compõem o funding imobiliário, Meireles aponta benefícios como liquidez, menores custos, maior o à diversificação e potencialmente maiores retornos. “Comparando com o investimento em imóvel físico, pode ser uma alternativa mais viável, sim”, diz.
Por outro lado, a compra com a finalidade de ter a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. “Olhando para esse objetivo, a comparação com investimentos pode perder um pouco o sentido. Em alguns casos, o impacto emocional e realização de um sonho não cabe em uma planilha de Excel”, resume.
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